임대인의 실거주와 임차인의 갱신요구권에 관한 재고찰

Wiederbetrachtung über Eigenbedarf des Vermieters und Verlängerungsantragsrechte des Mieters: Fokussiert auf die Disskusion um den Schutz älterer Mieter und Widerspruchsrecht des de.BGB

일반적으로 노인은 주변환경에 대한 적응력이 빠르지 않고, 지역적 뿌리를 두고 있는 현 거주지에서 계속해서 거주하고 싶어 하는 경향을 보인다. 2020년 기준 60세 이상 중 23.7%가 무주택자는 점과 더불어 노인층의 경우 새로운 주거지를 임대하기 어렵다는 점은 우리 사회가 고령층의 임대차문제에 대하여 고민해야 할 사회적 문제로 인식하고 이에 대한 논의가 필요하다. 이미 초고령사회인 독일의 경우 노인 또는 장애인 등 주거약자에 대하여 법․정책적인 다양한 제도를 두고 있으며, 특히 민법상 소위 사회적규정은 사인 간의 법률관계에서 적용되고 있다. 나아가 노인의 경우, 단순히 고령이라는 사유만으로 보호의 대상이 되는 것은 아니지만, 주거문제와 관련하여 고령은 이미 연방대법원 판결에서도 고려되고 있다. 특히, 두 가지 측면에서 우리 법제에 주는 시사점을 발견할 수 있었다. 첫째, 임대인의 실거주 판단에 대한 독일법원의 해석례 역시 우리 법제에서 참고할 만하다. 우리나라의 사정과 유사하게, 독일에서도 임대인의 실거주는 가장 빈번한 임대차계약 해지 사유이다. 우리 임대차계약법 제6조의3에 따라 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있는데, 이러한 임차인의 갱신청구권에 대하여 임대인은 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있다. 이때 임대인의 실거주 의미에 관하여 객관적으로 평가될 필요가 있다. 둘째, 독일 민법 제574조는 소위 사회적규정(Sozialklausel)으로 임대인의 해지통고가 임차인에게 가혹한 경우 이의를 제기할 수 있으며, 이러한 이의가 받아들여지면 임대차관계의 계속을 청구할 수 있다. 즉, ‘가혹함’에 대한 이의제기 사유 중 하나로 ‘고령’이 논의되었으며, 독일연방대법원은 고령만으로는 독일 민법 제574조에서 의미하는 가혹한 사유에 해당하지는 않는다고 판시하였다. 하지만, 노인의 경우 건강상의 악화로 인한 이사의 곤란함과 더불어 현 거주지에 지역적 뿌리를 두고 있는 등, 고령의 임차인의 계속적 거주에 대한 이익과 임대인의 자기필요(우리 법상 실거주)의 이익을 형량하여 판단하여야 한다고 판시하였다. 이처럼 독일은 주거약자에 대한 사회적 배려를 고려하는 판례를 다수 찾아볼 수 있다. 반면, 우리 사회와 법원이 주거약자의 권리를 존중하는 사례는 찾아보기 어렵다. 물론 주택문화에 상당한 차이가 있는 양국의 법제를 그대로 비교하기는 어려울 뿐만 아니라 독일 법제를 그대로 수용하는 것은 다소 무리가 있다. 그럼에도 불구하고 고령 또는 장애 등 신체적 제한이 있거나 그밖에 궁박한 사정이 있는 주거약자를 대하는 독일 민법 규정과 그 규정을 해석하는 사법부의 판단기준은 우리 사회가 주거약자에 대한 시각과 접근방법의 변화를 도모할 수 있는 계기를 마련해 줄 수 있다. 특히 일방적인 임대차관계 종료로 인해 신체적․경제적인 어려움이 있는 노인 임차인을 낯설고 열악한 공간에 방치되지 않도록 우리 사회의 배려가 고려되어야 할 시점이다.

In Gegenwart erfährt Korea die rasche Alterung, gleichzeitig älterer Menschen ist sich sehr schwierig an die neue Umgebung anzupassen und umzuziehen. Iaut der Statistik fallen 23,7 % der Menschen, die älter als 60 Jahre sind, unter Obdachlosen. und die Tatsache, dass es für ältere Menschen schwierig ist, eine neue Wohnung zu mieten, wird eine gesellschaftliche Frage, die in kurzem beantwortet werden muss. In diesem Zusammenhang werden in Deutschland, das bereits überalterte Gesellschaft ist, ältere oder behinderte Menschen durch sog. soziale Klausel im BGB geschützt. Allerdings ist es kein Schutzgegenstand allein wegen des Alters, aber die Schwierigkeit des Umzugs in einer neuen Wohnung auf grund des hohen Alters wurde bereits vom Bundesgerichtshof anerkannt. Insbesondere in zwei deutschen Aspekten könnten Implikationen für unser Rechtssystem festgestellen werden. Erstens, kann der Auslegungsansatz des deutschen Bundesgerichtshofs, wonach der Eigenbedarf des Vermieters je nach den einschlägigen Rechtsvorschriften interpretiert wird, vorbildlich sein, wenn das koreanische Mietvertragsgesetz ausgelegt oder reformiert wird. Ähnlich wie in Korea, stellt auch in Deutschland der Eigenbedarf des Vermieters einen der häufigsten Kündigungsgründe des Mietvertrags dar. Das de. BGB sieht die Bedeutung des Eigenbedarfs vergleichbar sehr konkret vor, während der im kor. Mietvertragsgesetz vorgesehene gleiche Rechtsbegriff nicht ausreichend verdeutlicht und daher rechtsunsicher ist. Zweitens, handelt es sich um eine sog. Sozialklausel im de.BGB. Die Rechtsnorm ermöglicht dem Mieter, im Härtefall bei der Beendigung der vorhandenen Mietverhältnisse Einspruch einzulegen. Als Folge kann das Fortlaufen der Mietverhältnisse angefordert werden, wenn der Widerspruch angenommen wird. Auf jeden Fall steht in deutschland zur Debatte, ob hohes Alter zu einer Härtefall im §574 de.BGB gezählt werden kann. Doch der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter sich nicht generell auf sein hohes Alter berufen kann. Allerdings sei es als Härtefall zu anerkennen, wenn sein hohes Alter, lange Mietzeit und altersbedingte Krankheit kumulativ zu Frage kommen. Der oben genannte Fall stellt lediglich eine der Präzedenzfälle im deutschen Zivilrecht dar, worin eine soziale Rücksichtnahme auf die benachteiligte Wohnanlage anerkannt worden sind. Selbstverständlich ist es schwierig zu sagen, Gesetze der beiden Länder unmittelbar zu vergleichen, die jeweils voneinander abweichende Rechtsvorschriften enthalten. Es ist auch unzumutbar, die relevanten deutschen Rechtsvorschriften aufzunehmen, wie sie für Deutschland gelten. Trotzdem regen die deutschen Rechtsvorschriften und die damit verbundenden gerichtlichen Beurteilungsmaßstäbe zum Nachdenken an, wie das koreanische Mietrecht reformiert werden kann. Unter Berücksichtigung die oben geschilderten deutschen Rechtsvorschriften und der damit verbundenen Rechtspraxis ist es sinnvoll nachzudenken, damit ältere Mieter mit körperlichen und wirtschaftlichen Schwierigkeiten durch Zwangsumzüge nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in ungewohnten und minderwertigen Räumen zurückgelassen werden.