가분할필지인허가·승계(쪼개기)에 의한개발부담금 전가사례의 법조문분석 및지방자치단체 재량행위에의 정책함의

A Legal Analysis of the Case with Transfer of Development Charges by Illegal Parceling and Succession (‘chogaegie’), with an Emphasis on ‘Vertrauensschutz’ and the ‘Principle of Real Taxation’

본 연구는 단지화된 주택부지의 개발행위에서 발생한 개발이익에 대한 환수금(개발부담금)을 사업시행자가 필지별 수분양자에게 전가하는 문제에 대한 사례연구이다. 사례로 선정된 개발행위의 목적사업은 ‘단독주택 부지조성’ 사업이다. 인허가 행정절차와 현장 사업구조 중에서, 이른바 ‘쪼개기’ 방식 사례의 개발부담금 관련 법조문을 분석한다. 재량행위일수록 원칙상 공익을 위하여 흠결 없는 행정절차로 처분이 이루어져야 함에도, 개발자가 가분할 필지별 인허가 및 건축신고 승계방식 의해 소규모필지에서만 가능한 건축신고 등으로 단지규모 인허가를 편법 또는 불법으로 득하고 기반시설구축·영향평가 등 의무를 회피함과 동시에 가분할된 필지의 개발부담금을 수분양자에게 전가하는 문제가 전국적으로 발생하여 왔다. 본 연구는 공부상·사실상 권리의무 관계가 동시에 ‘개발행위’의 주체인 개발 사업시행자에게 귀속됨에도 불구하고, (공부상·사실상 사업시행자와는 다른) 공부상의 일부 지위와 이의 승계 여부만을 기준으로 부과대상을 특정하는 지자체의 해석·부과 사례에 대하여 법조문분석을 통해 ‘신의성실·신뢰보호 원칙’과 ‘실질적 이익 귀속자부담 원칙’ 등에 위배되는 행정절차상의 문제점을 고찰하고 지자체 재량행위에의 정책함의를 도출한다.

We analyze the case with transfer of development charges by illegal parceling and project ownership succession, which is so called ‘chogaegie,’ with an emphasis on ‘Vertrauensschutz’ and the ‘principle of real taxation.’ This sophisticated hands-on practice of site development has resulted in the transfer of development charges to parcel purchasers along with the inevitable project ownership succession without which the original developer should have been charged for any necessary development charges. For evading any burden of development charges on large-scale site development, building lots for individual houses were sold separately with illegal parceling under the local government’s conditional permit of ‘site development,’ whose ‘building’ project ownership as the local government’s decisive criterion for determining whom to charge was regarded as due to each purchase of illegally parceled lots that had been owned by the original developer.