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부동산법학 제27집 제1호.jpg
KCI등재 학술저널

주택임대차보호법상 계약갱신에 대한 입법적 고찰

A Study on the Enactment Proposal on the Right to Renewal Lease under the revised Housing Lease Protection Act

2020년 9월, 임대인의 허위의 갱신거절 시 임차인의 손해배상청구를 위한 해당 주택의 임대차정보 현황에 대한 열람에 관한 사항, 보증금을 월차임으로 전환 시 산정률에 관한 사항 등의 규정을 개정하였다. 이러한 일련의 법률개정은 사회적으로 논란이 되었고, 현재도 입법적 논쟁은 계속되고 있다. 이런 상황에서 최근 여러 차례 걸쳐 이뤄진 금리인상 여파로 집값과 전세가격이 일제히 하락하면서 역전세난이 심각해지고 있다. 이는 「주택임대차보호법」개정 당시 상황과는 사뭇 다른 변화이다. 이런 상황에서 역전세난으로 인해 전세를 찾는 신규 세입자가 줄어들면서 일부 집주인이 기존 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 일이 발생하자, 곳곳에선 역월세 현상마저 발생하고 있다. 「주택임대차보호법」개정 당시만 해도 입법자의 관점에서 임대인은 줄곧 갑의 위치였지만, 이제는 을의 위치로 바뀌고 있는 것이다. 사회적 형평의 관점에서 발생할 수 있는 폐해를 제거하되, 공동체적 사고에 기하여 국가의 개입이 필요한 경우 사적자치에 대한 제약은 필요한 만큼의 최소한에 그쳐야 한다는 입장에서, 개정된 현행법의 체계 안에서 기본적으로 임차인의 주거권 강화의 입법취지와 역전세난에 따른 임대인의 사적자치의 과도한 제한을 지적하고, 당사자의 이해관계를 직시하여 이익을 조정할 수 있는 합리적 대안을 도출하고자 한다. 앞서 언급한 바와 같이 「주택임대차보호법」에 대하여 선행연구에서 상당부분 논의가 되었던 부분은 제외하고, 최근 실무에서 문제가되고 있는 주택임대차보호법상 계약갱신에 관한 사항, 계약해지, 상생임대인제도와의 관계를 중심으로 입법적 검토를 하였다. 결론적으로 현행 「주택임대차보호법」상 계약갱신에 관한 사항은 민법상 신의성실의 원칙에 반하는 규정으로 해당 조항을 삭제하거나, 임차인 일방의 사정변경이 있는 임의로 경우 해지할 수 없도록 단서조항을 신설할 필요가 있다. 또한 「주택임대차보호법」과 같이 국민의 삶에 밀접한 영향을 미치는 법률에 한하여, 입법과정에 국민을 참여시키고 의견을 수렴할 수 있는 협치적 수단 및 절차를 「임대차보호법」에 도입할 필요가 있다.

In September 2020, there were amendments made to the laws related to the lease agreements. These changes include provisions that allow tenants to view the current status of their lease information. This information can be used by the lessee to claim compensation for damages if the landlord falsely refuses to renew the lease. Another change pertains to the calculation rate when converting a deposit to monthly rent. This change ensures that there is a fair and transparent calculation method that is used to determine the rent amount that should be deducted from the security deposit. Overall, these amendments aim to protect the rights of tenants and ensure that they are treated fairly under the law. These series of legislative revisions have been socially controversial, and even now, legislative debates, such as violation of the principle of private autonomy, violation of the principle of prohibition of retroactive legislation, and effectiveness, centering on the harm to the real estate market that the revised current law will cause, continue. In the case of some houses, the relationship between the tenant and the landlord has reversed as the rental price has plummeted. Even at the time of the amendment of the 「Housing Lease Protection Act」, from the point of view of the legislator, the lessor has always been in the position of A, but now it is changing to the position of B. From the standpoint that the harmful effects that may occur from the perspective of social equity should be removed, but if state intervention is necessary based on communal thinking, restrictions on private autonomy should be minimal to the extent necessary. This paper points out the legislative purpose of strengthening the tenant's housing right and the excessive restriction of the landlord's private autonomy due to the reverse housing lease crisis, and seeks to derive a reasonable alternative that can adjust the interests of the parties concerned. As mentioned above, except for the part that has been discussed in previous studies on the 「Housing Lease Protection Act」, a legislative review was conducted focusing on the matters related to contract renewal, contract termination, and win-win lessor policy under the Housing Lease Protection Act, which have recently become problematic in practice. In conclusion, contract renewal article under the current 「Housing Lease Protection Act」 is considered to have significantly lost the balance of rights in that unexpected damages may be caused to the lessor due to a unilateral change of the lessee. As this article is against the principle of good faith, it is necessary to delete the relevant provision.

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 임대차보호법의 주요 내용

Ⅲ. 묵시적 갱신과 계약갱신 요구 문제

Ⅳ. 상생임대인제도 문제

Ⅴ. 검토 및 입법적 대안

Ⅵ. 결론

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