임차보증금반환채권담보 전세권저당권의 문제점

Problems of Lease deposit return bond security Mortgage Right to Lease Security

부동산을 사용·수익하면서 임차보증금반환을 담보하기 위해 전세권 설정계약을 체결하거나 부족한 임차보증금을 융통하기 위해 전세권을 담보로 저당권을 설정하는 것은 거래현실에서 일반적인 전세권의 활용이므로 이를 곧바로 허위표시나 물권법정주의에 위배되는 것으로 볼 이유는 없다. 문제는 전세권 존속기간의 만료 후 전세권저당권자가 임차보증금반환채권에 물상대위를 행사함에 있어서 전세권설정자가 전세권자에 대한 채권을 가지고 전세권저당권자에게 상계로 항변할 수 있는가 또는 연체차임 등을 공제할 수 있는가 여부이다. 전세권설정자가 전세권자에 대한 채권으로 전세권저당권자에게 대항하는 것은 물권의 효력상 또는 전세권저당권자의 우선변제권에 대한 침해를 이유로 불가하다고 볼 수도 있지만 현실적으로 전세권설정자의 개입 없이 전세권저당권이 설정되는 경우도 많고 전세권설정자가 전세권자에 대한 채권으로 전세금반환채권과의 상계에 대한 기대를 가지는 것도 부정할 수 없으므로 이를 전적으로 봉쇄하는 해석론은 당사자간 의사나 사적자치, 또는 공평의 원칙에 부합하지 않는다. 이 경우 전세권저당권 설정시를 기준으로 그 이전에 발생한 채권에 대해서만 전세권설정자의 상계를 예외적으로 인정하는 것이 종래 판례가 설시한 압류명령 송달시 기준보다 전세권저당권자의 이익을 침해할 우려가 적다. 임차보증금 담보목적의 전세권저당권의 실행에서도 민법 제315조에 의해 전세금으로 연체차임을 공제할 수 있는지 여부에 관하여 일반적 채권집행의 법리에 따라 압류명령 등이 송달된 때를 기준으로 그 이전에 발생한 연체료 등으로 공제를 허용하기 보다는 전세권저당권 설정시를 기준으로 하여 임차보증금 담보를 전제로 전세권을 설정한 사실을 알고 있는 저당권자에게만 공제주장을 허용하는 것이 법적 안정성 뿐만 아니라 공평의 원칙 또는 당사자간 이익교량의 측면에서 적절할 것이다.

There is no reason to regard it as a violation of false labeling or real rights legalism as signing a leasehold contract to secure the return of the lease deposit or setting a mortgage with the leasehold as collateral to accommodate insufficient lease deposits while using and profitable real estate. The question is whether the leaseholder can defend the leaseholder with the bond against the leaseholder by offsetting or deducting overdue rent when the leaseholder exercises a substitute for the lease deposit return bond after the expiration of the leaseholder's life. It may not be possible for the setter to counter the mortgagee with a claim against the leaseholder due to the effect of the real right or infringement of the leaseholder's preferential repayment right, but in reality, the setter's expectation of offsetting the leaseholder's claim cannot be denied. In this case, it is less likely to infringe on the interests of the mortgage holder of the leasehold than the standard for service of the seizure order established by the previous precedent to exceptionally recognize the offsetting of the leaseholder.