신탁공매시 우선수익자의 채권회수 특징에 관한 연구

A study on the Characteristics of Debt Collection of Preferred Beneficiaries in Trust Public Sale

본 연구는 채권자인 우선수익자를 대상으로 신탁공매가 우선수익자의 채권 회수 시 어떠한 특징을 가졌는지 알아보고자 부동산신탁사의 실무 사례를 통해 실증연구를 진행하였으며 전국 지역의 126개의 신탁공매 사례를 대상으로 신탁의 회수율과 그 외 신탁공매 변수 간의 관계를 파악하였다. 그 결과, 우선수익자의 형태가 시기별로 변하고 있음을 확인했다. 금융회사인 우선수익자가 신탁공매를 통해 처분권을 실행하면서 신탁의 장점을 최대한 활용한 시기를 확인해보면 2010년 이후부터는 본격적으로 제2금융권인 저축은행, 신협, 새마을금고 등에서 신탁공매를 활용하여 채권회수를 하고있음을 알 수 있었다. 다음은 우선수익자별로 공매 관련 특성을 비교·분석한 결과, 원리금, 감정평가금액, 실시회차, 낙찰회차 외에는 통계적으로 유의미한 결과가 나오지 않았다. 이는 신탁공매를 활용하여 채권을 회수하는 방식에 있어서 우선수익자별 특징이 없다는 것을 의미한다. 앞서 언급했듯이 우선수익자는 신탁공매를 통해 회수하고자 하는 금액을 정할 수 있고 매각방식과 실시회차를 정할 수도 있다. 그 외의 변수는 신탁사 내 규정에 따라 이루어지며 그 규정은 우선수익자별 차이를 두지 않는다. 따라서 신탁공매를 하는데 있어 우선수익자별 변수의 차이가 나타나지 않는다는 것을 시사한다. 본 연구는 실무상 수집된 정보들로 데이터 및 변수를 설정하고 실제 우선수익자들이 신탁공매를 통해 채권회수 시 어떠한 특징이 있는지를 파악하는 실증분석을 하였다. 신탁공매는 법적으론 사적 매매에 가깝지만, 공적으로 신뢰와 공정성이 확보되어야 하는 절차이므로 우선수익자의 채권회수에 중요한 방법이 될 수 있다고 생각하며 본 연구 이후에도 추가적인 연구가 속행되어 신탁공매의 발전에 도움이 될 수 있길 바란다.

This study conducted an empirical study through practical cases of real estate trust companies in order to find out what characteristics the trust auction had for the preferred beneficiary, who is the creditor, when collecting the debt of the preferred beneficiary. The relationship between the recovery rate and other trust auction variables was identified. As a result, it was confirmed that the form of preferred beneficiaries was changing over time. Looking at the time when the preferred beneficiary, which is a financial company, exercised the right to dispose of through a trust auction and utilized the advantages of the trust to the fullest, from 2010 onwards, savings banks, credit unions, and Saemaul Credit Co. was found to be doing Next, as a result of comparing and analyzing the characteristics related to the public sale by preferred beneficiary, no statistically significant results were found except for principal and interest, appraisal amount, execution round, and successful bid round. This means that there are no characteristics of preferred beneficiaries in the method of collecting receivables using trust auction. As mentioned earlier, the preferred beneficiary can set the amount to be recovered through trust auction, and can also set the sale method and execution period. Other variables are determined according to the regulations within the trust company, and the regulations do not differ for each preferred beneficiary. Therefore, it suggests that there is no difference in the variables of each preferred beneficiary in the trust auction. In this study, data and variables were set with information collected in practice, and an empirical analysis was conducted to identify the characteristics of actual preferred beneficiaries when collecting receivables through trust auction. Trust auction is legally close to private sale, but since it is a procedure that requires public trust and fairness, we believe that it can be an important method for collecting the debts of preferred beneficiaries. I hope you can.