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KCI등재 학술저널

상가건물임대차에서의 영업권보호

프랑스법을 참조로

프랑스에서의 상사임차권은 9년 이상의 기간으로 약정하여야 상사임차권으로서 보호된다. 다만, 당사자가 9년 이하의 기간으로 임대차를 체결한 경우에는 원칙적으로 상사임차권으로 볼 수 없으나, 묵시적 갱신이 개입되는 경우에는 상사임차권으로 전환될 수 있다. 그리고 이러한 상사임대차에 있어서는 임대인이 상사임대차의 갱신을 거절하는 경우, 퇴거보상금을 지급하도록 규정하고 있는데, 물론 그 이유는 임차인의 영업권보호에 있다고 할 수 있다. 즉, 계약관계의 종료로 인하여 퇴거하는 장소가 소매상 또는 소규모상인(commerçant de détail)이 영업을 하였던 장소로서 그와 같은 소매상이 퇴거 후 곧바로 인접지에 새로이 영업을 개시하지 못하는 경우에는 소매상이 입게 될 손해는 상당할 수 있기 때문이다. 그런데 더 문제가 되는 것은, 종전의 임대인이 공실로 남게 될 건물을 퇴거한 소매상의 경쟁자에게 임대하는 경우이다. 즉, 경쟁업체에서는 이미 형성된 고객권을 향유할 수 있을 것이며, 이러한 이유로 더 높은 차임을 지급할 준비가 되어 있을 것이기 때문이다. 아무튼, 프랑스에서는 임차인에게 인정되는 이러한 권리가 물권은 아니지만 이를 ‘상사소유권’(propriété commerciale)이라 부르기도 한다. 실제로 이러한 표현은 상사임차권이 때로는 영업권의 가장 중요한 요소이며 영업권과 함께 양도할 수 있음을 표현하기 위함이라고 한다. 한편, 프랑스법상 퇴거보상청구권의 발생요건과 관련하여, 임차권의 갱신거절시에는 당연히 퇴거보상청구권이 발생하며, 별도의 요건이 요구되지는 않는다. 다만, 상사임대차의 갱신청구권은 영업권자만이 행사할 수 있다는 제한이 있으며, 임차인에게 대항할 수 있는 중대한 사유, 즉 임차인의 채무불이행 등의 경우에는 갱신청구권이 거절되므로 퇴거보상금도 지급할 이유가 없다는 점은 주목할 필요가 있다. 아울러 안전이나 위생상의 이유로 건물의 철거 및 재건축이 요구되는 경우에도 퇴거보상금을 지급할 필요가 없다. 따라서 이상과 같은 사유 이외의 사유로 인하여 상사임대차의 갱신을 거절하는 경우에는 퇴거보상금을 지급하여야 한다. 다만, 그 수액의 결정 및 범위에 있어서는 상사임대차의 유형에 따라 그 내용이 다소 달라질 여지는 있다. 퇴거보상금을 배제하는 합의가 유효한지도 문제될 수 있으나, 사적 자치의 원칙에 의하여 이러한 합의가 불가능한 것은 아니다. 다만, 퇴거보상금의 액수가 다액인 경우에는 그에 대한 포기약정을 한다는 것이 현실적이지 않을 것이며, 따라서 퇴거보상금을 포기하기로 하는 합의는 통상적으로는 관념하기 힘들다고 할 것이다. 다른 한편, 프랑스법상 퇴거보상의 범위와 관련하여, 법문상으로도 임대인이 임차인에게 지급하여야 하는 퇴거보상금의 범위는 상사임대차의 갱신거절로 인하여 임차인에게 초래되는 손해액에 상응하는 것이어야 한다고 되어 있다. 그러나 항상 문제로 남는 것이 손해액의 산정이라고 할 것이다. 프랑스상법 제L.145-14조에는 원칙적으로 ‘영업(권)의 손실’에 상응하는 손해를 배상할 것을 천명하고 있다. 영업(권)의 시장가치는 거래관행, 즉 일반적으로는 상인이 실현한 ‘연간 매출액’(chiffre d’affaire annuel)에 일정한 계수(coefficient)를 곱하여 결정하게 된다. 그리고 이와 같이 산정된 금액에 대해 통상적인 이사비용 및 재정착비용이 추가되어야 한다. 이러한 재정적인 이유로 인하여 임대인은 계약갱신을 간접적으로 강제당하게 되며, 이를 통하여 임차인의 영업권이 보호된다고 할 것이다. 다만, 예외적으로 퇴거보상금이 영업권의 가치에 따라 산정되는 것이 아니라 오로지 임차권의 가치에 따라 산정되는 경우도 있는데, 특히 임차인의 특수한 지식이나 상황으로 인하여 영업장의 변경이 있더라도 고객흡인력에 영향을 미치지 않는 경우가 이에 해당한다.

Commercial lease in France is protected if the lease term is more than 9 years. If the lease term is less than 9 years, the lease cannot be regarded as a commercial lease. However if the lease is implicitly renewed, it can be converted to a commercial lease. In a commercial lease, if the lessor refuses to renew, eviction compensation must be paid to the lessee. Eviction compensation is to protect the tenant's goodwill. If the lessee was a retailer or small merchant, and the leased premises were the place where the lessee was operating, such a retailer could suffer considerable damage if the lessee could not open a new business nearby immediately after eviction. In particular, if the lessor rents the premises to the lessee's competitor, the lessee's damage may be increased. In this case, the competitor is prepared to pay a higher rent to the lessor because the intangible assets such as customer which is already formed are available. Anyway, in France, the tenant's right to business is also called commercial ownership(propriété commerciale). In fact, this expression is intended to indicate that commercial lease is the most important element of goodwill and can be transferred together with goodwill. In relation to the requirements for the right to claim eviction compensation under French law, if the renewal is rejected, the lessee can claim eviction compensation, occurs, and other requirements are not necessary. However, only goodwill holders can request the renewal of the commercial lease, and there is no need to pay compensation if there is a reason to refuse the renewal, such as the tenant's failure to pay rent. In addition, there is no need to pay compensation if the demolition or reconstruction of the building is required for safety or hygiene. Therefore, if the above reasons do not exist and the lessor refuses to renew, the lessor must pay the lessee the eviction compensation. However, the amount and scope of the compensation may vary depending on the type of commercial lease. It is also controversial whether the agreement excluding compensation is valid, but considering the principle of private autonomy, such an agreement should also be considered valid. However, if the amount of compensation is large, it is not realistic to make a waiver agreement for eviction compensation. In this case, it is unlikely that the tenant will agree to give up the right of compensation. Regarding the scope of compensation, the French Commercial Law stipulates that the scope of compensation that the lessor must pay to the lessee corresponds to the amount of damage caused to the lessee due to the refusal to renew the commercial lease. However, the question of how to calculate the amount of damage arises. Article L.145-14 of the French Commercial Code states in principle that damages corresponding to 'loss of business' should be compensated. The market value of business is usually determined by multiplying the annual turnover of a business by a certain coefficient. In addition, ordinary moving costs and resettlement costs should also be added to the compensation. The lessor is indirectly forced to renew the contract because if the lessor refuses to renew, he or she has to pay eviction compensation. This protects the tenant's goodwill. However, in some cases, the compensation is not calculated based on the value of goodwill, but solely on the value of the lease right. In particular, this applies to cases where changes in the place of business do not affect customer attraction due to the special knowledge or situation of tenant.

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 영업권의 의의 및 보호필요성

Ⅲ. 프랑스법상 상사임차권의 인정요건

Ⅳ. 상사임차권의 갱신에 의한 영업권의 보호

Ⅴ. 상사임차권의 존속보장에 의한 영업권의 보호

Ⅵ. 나가며