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집합건물법학 제46집.jpg
KCI등재 학술저널

주택임대차와 존속보장

독일법을 참조로

국내 주택보급률이 100%를 넘어선 지 이미 10년 이상 경과하였으나, 주택의 자가 점유율(21년 기준)은 여전히 57.3%에 머물고 있다. 주택 임대차시장은 수급 불균형으로 인하여 전세가격 상승은 물론, 전월세 전환 추세와 맞물리면서 주택임차인의 주거불안과 부담이 가중되고 있다. 주택임대인의 과도한 전세금 인상 요구와 치솟는 주거비 부담으로 주택임차인은 법이 보장한 존속기간을 주기로 쫓겨나듯이 생활의 터전을 이전하는 안타까운 상황이 반복되고 있다. 이러한 주택임대차의 현실은 임차인의 주거 안정성을 크게 훼손할 뿐만 아니라 국민의 행복과 통합을 저해하며, 엄청난 경제적 손실을 초래하여 국가적·경제적 측면에서도 큰 장애 요소로 작용하고 있다. 그에 반하여 이미 독일, 영국, 프랑스 등 여러 선진국들은 1960-70년대부터 임대차의 존속기간에 대한 제한을 두지 않고, 임차인들의 권리를 폭넓게 보장하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 최근 우리나라에서는 주택임대차의 최단기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하는 방법이나 계약갱신청구권의 행사 횟수를 추가하여 존속보장의 기간을 6년 또는 그 이상의 기간을 보장하는 방식이 대안으로 논의되고 있다. 그러나 외국의 입법례들에서는 주택임대차의 경우에는 오히려 횟수나 기간의 제한이 없는 경우가 대부분이다. 장기적 관점에서는 주택임대차의 안정적인 주거권 보장을 위해서는 존속기간 자체를 폐지하는 것이 바람직할 것이다. 하지만 국내 주택임대차의 상황이나 법제도적 측면을 고려해 볼 때, 계약갱신청구권을 특별한 사정이 없는 한 횟수나 기간의 제한 없이 인정하는 방법이 현실적일 것이다. 다만 이를 위해서는 외국의 입법 및 판례들에 대한 심층적인 비교연구를 통해서 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 규정하고 있는 임대인의 갱신거절사유에 대한 법이론과 판례를 발전시켜 법적 안정성을 훼손하지 않도록 유의해야 한다. 또한 최근 대법원 판결에서 임차주택의 양수인도 주택임대차보호법 제6조 제1항 1문의 기간 내에서는 실제 거주를 이유로 계약갱신거절을 할 수 있도록 판시함으로써 임차인의 계약갱신요구권이 무력화될 수 있는 점에 비추어 보면, 궁박한 처지에 있는 임차인들의 주거권 확보를 위해서 독일 민법 제574조에서 규정한 곤궁의 항변권의 도입도 신중하게 검토해 볼 수 있을 것이다. 나아가 종전 임차인과 합의에 의해 또는 새로운 임차인과 체결되는 임대차계약에 대해서도 종전의 임대차계약에 따른 차임 등을 기준으로 증액상한율을 적용함으로써 임차인 변경을 통해서 임대인이 경제적 이익을 추구하는 기회를 원천적으로 봉쇄함으로써 무주택자들의 주거안정을 확보할 수 있을 것이다.

Although the domestic housing supply rate has already exceeded 100% from 10 years ago, the homeowner’s share of housing in 2021 is still at 57.3%. Due to the imbalance between supply and demand, there is a rapid rise in housing prices and a housing shortage in the housing rental market. As a result, housing tenants are suffering from housing instability and economic burden. In the domestic housing rental market, it not only greatly undermines the housing stability of the tenants, but also acts as an obstacle to the welfare and integration of the people. On the other hand, it is worth noting that advanced countries such as Germany, England, and France have already widely guaranteed the rights of lessees without imposing restrictions on the duration of leases since the 1960s and 1970s. Recently, there is an opinion that the lease period should be guaranteed for 6 years or longer by extending the minimum period of housing lease or by increasing the number of exercise of the right of renewal lease. From a comparative law point of view, there is no limit on the number of contract renewal rights or the rental period for housing leases. Therefore, from a long-term perspective, it would be desirable not to set the duration of the lease in order to guarantee the stable housing right. However, considering the domestic housing lease situation and legal system, a realistic alternative is not to restrict the exercise of the lessee's right of renewal lease. However, in this case, it is necessary to study the legal theory of the Reasons for refuse to renewal lease under Article 6-3 (1) of the Housing Lease Protection Act. In addition, iit is worth considering introducing the right of defense of poverty in Article 574 of the German Civil Code to strongly protect the housing rights of tenants in need. Furthermore, it is possible to secure the housing stability of the lessee through rent regulation that fundamentally prohibits the opportunity for the lessor to pursue economic interests by changing the lessee.

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 주택임대차보호법의 계약갱신청구권제 관련 법적 쟁점 검토

Ⅲ. 독일의 주택임대차에 대한 존속보장

Ⅳ. 나오며

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