주택 전세사고 예방을 위한 법·제도 개선방안 연구

A Study on the Improvement of Law and System for the Prevention of Housing Lease Accidents

최근, 전세 계약을 한 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사회적 문제가 발생하고 있다. 본 연구는 이처럼 주택 임차인이 보증금을 반환받지 못해 발생하는 피해 예방을 위한 법·제도 개선방안에 관한 연구이다. 이른바 ‘전세사기’를 포함해 주거 목적의 부동산에 대하여 임대차 계약을 체결하고, 계약이 해지되는 시점에서 보증금의 일부 또는 전부의 반환이 지연되거나 반환받지 못하는 일체의 사건을 ‘전세사고’라 규정한다. 이러한 전세사고를 예방하기 위해서는 일차적으로 임차인의 주의가 절대적으로 필요하고, 이를 제외한 법·제도 개선방안을 살펴보면 다음과 같이 요약할 수 있다. 먼저, 고의로 임차인의 보증금을 편취하는 ‘전세사기’에 대해서는 절대적인 형량의 증가가 필요하다. 피해자의 회복되지 않은 손해액을 기준으로 형량을 정할 필요가 있다. 다음으로 선순위 제한물권이 있는 경우 계약서 및 중개대상물 확인설명서에 소액임차인의 우선변제에 해당하는 범위를 기재하 도록 하는 방안과 임차인의 적극적인 시세 조사를 유도하기 위해 전세보증금 반환보증의 보증액 한도를 100%가 아닌 90%로 낮추는 방안이다. 또한, 신탁부동산을 계약하는 경우 신탁원부를 확인하지 않아 발생하는 전세사고를 예방 하기 위해, 신탁등기를 하면 신탁원부 확인과 임대차 계약의 당사자를 확인하도록 하는 내용의 부기등기를 의무화해 임차인의 피해를 예방할 필요가 있다.

Recently, more and more tenants with lease contracts are not able to get their deposit back, making it a social problem. This study is a study on the improvement of laws and systems to prevent damage that cannot be returned by such housing tenants. First, a lease contract is signed for real estate for residential purposes, including so-called “rental fraud”, and any case in which the return of part or all of the deposit is delayed or not received at the time the contract is terminated is defined as a “rental accident”. In order to prevent such a lease accident, the tenant's attention is essential, but if you look at the measures to improve the law and system excluding this, it can be summarized as follows. First, it is necessary to increase the absolute sentence for “rental fraud” that intentionally defrauds the tenant's deposit. It is necessary to set the sentence based on the victim's unrecovered damage. Next, if there is a senior restriction right, it is necessary to lower the guarantee limit of the lease deposit return guarantee to 90% rather than 100% in order to list the scope of the small tenant's preferential repayment in the contract and confirmation manual. In particular, in the case of trust real estate, in order to prevent lease accidents caused by not checking the trust register, it is necessary to prevent damage to tenants by making it mandatory to check the trust register and confirm the parties to the lease contract.