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원광법학 제39권 제2호.jpg
KCI등재 학술저널

임대차보증금반환채권 담보 목적 전세권의 법률관계

대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결을 중심으로

대상판결의 주요쟁점은 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권의 효력 여부와 전세권에 저당권에 설정된 경우 전세권설정자가 전세권저당권자에게 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있는지 여부이다. 대상판결은 이러한 전세권설정계약은 원칙적으로 유효하되, 내부적 관계인 임대차계약과 양립할 수 없는 부분은 그 범위에서 무효이며, 전세권설정자는 물상대위권을 행사하는 전세권저당권자가 악의인 경우에 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제로 대항할 수 있다고 판단하여 종래 판례의 기조를 따르고 있다. 먼저 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권의 효력은 전세권의 본질, 이에 기초한 물권법정주의, 통정허위표시 법리의 시각에서 다각적으로 검토할 필요가 있는데, 전세권자의 사용․수익 가능성이 완전히 배제되지 않는 이상 이러한 유형의 전세권의 효력은 원칙적으로 유효하다. 그런데, 전세권설정계약 중 내부적 임대차계약과 양립할 수 없는 부분은 통정허위표시에 해당하여 무효라고 하여야 한다. 여기에서 전세권설정등기의 원인무효 여부가 문제되는데, 민법 제137조의 일부무효 법리를 적용하여 해결할 수 있다. 전세권설정계약의 일부가 무효이지만, 당사자는 나머지 전세권설정계약 부분을 유효하게 할 의사가 있다고 볼 수 있으므로, 그 유효 부분이 전세권설정등기의 유효한 원인행위가 될 수 있는 것이다. 다음으로 대상판결은 전세권저당권자의 전세금반환채권에 대한 물상대위권 행사에 대하여 전세권설정자가 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있는지 여부에 관하여 일반 채권집행의 법리 내지 통정허위표시 법리를 동원하여 당사자의 이해관계를 조정하고 있다. 민법 제108조의 통정허위표시 법리에 의할 때 당사자 사이에서 외형상의 표시행위는 무효이나 그 은닉행위는 유효하다. 다만, 전세권설정계약 중 통정허위표시에 해당하는 부분은 선의의 제3자에게 그 무효로 대항하지 못하므로, 전세권설정자는 선의의 전세권저당권자에게 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제를 주장할 수 없다. 그러나 악의의 전세권저당권자에게는 은닉행위인 임대차계약의 유효를 주장할 수 있다. 따라서 전세권설정자는 악의의 전세권저당권자에게 은닉행위인 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있다. 결국 대상판결은 해당 쟁점에 대하여 기존 판례의 취지를 따르면서도 기존 판시에 따라 오해가 생기지 않도록 이유 제시를 구체화하였다. 대상판결이 전세권설정계약 중 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서만 통정허위표시에 해당하여 무효라는 점을 명백히 판단하였을 뿐만 아니라 당사자의 이익형량을 고려하여 전세권저당권자의 선의, 악의 여부에 따라 전세권설정자의 대항가능 여부를 다르게 취급한 점에서 대상판결의 판단은 타당하다.

This paper reviews the Supreme Court's Decision 2018 Da 268538 sentenced on December 30, 2021, which determined the legal relationship when chonsegwon is established to secure a lease deposit return bond. The main issues in this ruling are whether chonsegwon is valid for the purpose of securing such bonds and whether the settler of a leasehold can claim a deduction for overdue payments under an internal lease agreement from the mortgagee of the leasehold if a mortgage is set on chonsegwon. First, the validity of chonsegwon to secure a leasehold security deposit return bond needs to be examined from the perspective of the nature of chonsegwon, statutory real property right principle, and sham transaction jurisprudence. In principle, this type of chonsegwon is valid unless the possibility of use and profit by the leaseholder is completely excluded. However, any part of the leasehold transfer agreement that is incompatible with the internal lease agreement constitutes a sham transaction and is invalid. A valid cause of action exists in a leasehold transfer registration if the partial invalidity doctrine of Article 137 of the Civil Code is applied. The next issue is whether the settler of a lease can claim a deduction for overdue payments under a lease agreement for internal reasons in response to the exercise of its surrogation right of the security deposit return bond of the mortgagee of the leasehold. The judgment reconciles the interests of the parties by applying the law of general debt enforcement or the law of false representation. The settler of the leasehold cannot claim a deduction for overdue payments under a lease agreement against a mortgagee who is unaware that the mortgagee has a lease agreement with the settler. However, the settler may claim a deduction for overdue payments under a lease agreement from a mortgagee who is aware that the settler has entered into such a lease agreement. The relevant judgment was reasonable in light of balancing the parties' conflicting interests.

[사안의 개요]

[연구]

Ⅰ. 들어가는 말

Ⅱ. 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권의 효력

Ⅲ. 전세권설정자의 전세권저당권자에 대한 공제 주장 가능 여부

Ⅳ. 맺는 말

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