상증세법상 비거주용 부동산 시가 평가를 위한 감정평가의 적법성

Legality of appraisal for market price evaluation of non-residential real estate under the Inheritance Tax and Gift Tax Act: Focusing on the 2021 Guhap 80889 ruling sentenced on March 10, 2023 by the Seoul Administrative Court

비거주용 부동산(일명 ‘꼬마빌딩’)은 아파트 등 시가를 쉽게 찾아볼 수 있는 공동주택과 달리 그 시가를 산정하기가 어렵다. 시가를 찾기 어려운 경우 상증세법은 보충적 평가방법으로서 기준시가를 적용하도록 규정하고 있는데, 이러한 기준시가는 부동산 시장에서 부동산 시장에서 일반적으로 거래되는 시가와 현저한 차이가 있다. 이에 납세자가 비거주용 부동산을 상속·증여할 때 과세관청이 감정평가를 통해 그 시가를 산정하여 과세한 사례가 있었는데, 납세자는 이러한 과세관청의 감정평가를 통한 상속·증여세 과세는 위법하다며 다수의 사건에서 불복 및 소송을 제기하였다. 이에 대해 최근 하급심 법원은 과세관청이 자의적인 기준에 따라 감정평가 대상을 선정하여 그 감정평가금액을 기준으로 과세를 하는 것은 위법하다고 판시하였다. 이에 본고에서는 상속세 및 증여세법상 부동산 시가 평가 규정을 살펴보고, 대상판결의 판단과 관련하여 시가로 인정되는 감정평가액의 의미를 감정평가 시기, 기준일, 주체 등을 조세평등원칙과 관련하여 고찰한 후 과세단계에서 감정한 부동산의 평가금액을 시가로 인정하는 것이 납세자와 관세관청에 모두 바람직하다는 점을 피력하고, 2023년 6월 현재 국세청의 상속세 및 증여세 사무처리규정 개정안에 들어온 비거주용부동산 감정평가 기준을 소개하였다.

Non-residential real estate (called “Little Building”) is difficult to calculate the market price, unlike apartment houses where the market price can be easily found. If it is difficult to find the market price, the Inheritance and Gift Tax Act stipulates that the standard market price should be applied as a supplementary evaluation method, which is significantly different from the market price generally traded in the real estate market. When taxpayers inherited and donated non-residential real estate, there were many cases in which the tax office calculated and taxed the market price through appraisal, and the taxpayer filed complaints and lawsuits in a number of cases. The lower court recently ruled that it is illegal for the tax office to select an appraisal target according to arbitrary standards and tax it based on the appraisal amount. This paper examined the real estate market price evaluation regulations under the Inheritance Tax and Gift Tax Act, reviewed the meaning of the appraised value recognized as the market price in relation to the tax equality principle. It is desirable for both taxpayers and tax office to recognize the evaluation amount of real estate assessed at the tax stage as the market price, and as of June 2023, the National Tax Service's revised inheritance tax and gift tax regulations introduced the criteria for evaluating non-residential real estate.