임대차보증금반환채권의 담보를 위한 전세권설정합의의 효력

Validity and Effect of Chonsegwon for Securing Lease Deposit

대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결은 채권담보전세권의 효력과 관련하여, ① 전세권의 핵심적 권능인 용익물권성을 완전히 배제하지 않는 한 유효하다고 하고, ② 다만 연체차임 등의 공제와 관련한 당사자 의사와 표시 사이에 불일치가 있으므로 통정허위표시에 해당하는데, 그와 같은 전세권설정계약이 무효가 되는 범위는 임대차계약과 양립할 수 없는 범위로 한정된다고 한다. ③ 그리고 전세권저당권자 등 제3자가 악의라면 그에게 통정허위표시의 무효를 주장할 수 있으므로 연체차임 등의 공제주장으로 대항할 수 있다고 한다. 그러나 전세금으로부터 연체차임이 공제되는 내용은 공시될 수 없고 민법 제303조 이하에서 규정된 전세권의 내용과 부합하지도 않는다. 당사자 사이에 이와 같은 합의가 채권적으로 유효할 수 있는 것과는 별개로, 제3자에게까지 그 효력을 갖는다고 보기는 어렵다. 또한 대상판결은 통정허위표시 이론에 따라, 전세권저당권자가 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권임을 알았던 경우에는 연체차임 등에 의한 공제를 전세권저당권자에게 주장할 수 있다고 하지만, 이와 같은 경우가 통정허위표시에 해당하는지 의문일 뿐 아니라, 연체차임 등으로 공제하기로 한 합의를 은닉행위로 보더라도 이는 물권법정주의에 반하여 효력이 없는 것이므로 전세권저당권자가 악의라 하더라도 그에게 공제의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다. 대상판결은 전세권저당권자의 선ㆍ악에 따라 나누어 전세권설정자의 연체차임 등의 공제 주장의 대항 가능성을 달리 보지만, 이와 같은 태도는 타당하지 않다.

Korean Supreme Court(KSC) Decision - 2018da268538 on December 30, 2021 - ruled as follows: The effect of bond-secured cheonsegwon is valid as long as the usufruct, which is the core power of cheonsegwon, is not completely excluded. However, about recoupment of overdue rent, there is a discrepancy between the intention and the indication of the parties. It falls under a Fictitious Declaration. But a contract is only invalid to the extent that it is incompatible with a lease contract. And if a third party, such as the holder of a mortgage on a chonsegwon, knew such circumstances, the settler of chonsegwon can claim to the third party that the contract is a Fictitious Declaration. Therefore, it can be claimed that the overdue rent is deducted for such third party. However, I do not agree with the KSC decision as above. The agreement of recoupment of overdue rent from deposit money cannot be published. And it does not correspond to the contents of Chonsegwon as stipulated under Article 303 of the Korean Civil Act. Apart from the fact that such an agreement between the parties can be valid, it is difficult to see that such an agreement is effective even for a third party. In addition, even if an agreement of recoupment by overdue rent is regarded as a concealed act, the agreement has no effect in light of the principle of ‘Numerus Clausus der Sachenrechte’. Therefore, even if the mortgagee on Chonsegwon knew such circumstances, the settlor of Chonsegwon cannot assert the effect of recoupment against him. The KSC determines whether overdue rent is deducted from a lease deposit depending on the subjective recognition of chonsegwon-mortgagee. However, such an attitude is not appropriate.