부동산 임대료의 현금 흐름에 대한 리스크 분석

Risk Analysis of Cash Flows of Rent in Real Estate

급변하는 부동산 시장의 경쟁 사업에서 법률적 경제적 상황 등 불확실한 환경변화에서 부동산개발사업의 투자 의사결정은 보다 유연하게 이루어질 필요가 있다. 부동산개발사업의 경제성 분석에 있어 기존의 전통적인 NPV법을 활용한 투자안의 가치평가 방식은 사전에 계획한 고정된 기준으로 평가하고 있다. 그래서 불확실한 사업환경 변화에 유연하게 대처할 수 없었다. 부동산개발 시장의 불확실성이 커지는 상황에서 시장의 변화에 따라 투자 안을 평가할수 있는 좀 더 정교한 평가 방법이 필요로 하게 되었다. 따라서 부동산개발사업의 가치 평가를 실물옵션접근법을 이용하여 분석하였다. 이 연구에서는 금융공학의 관점에서 상업용 임대부동산의 수익률 가치를 평가하고, 임대료 현금흐름의 리스크 분석이 가능한 분석적 틀을 제시하였다. 임대료의 불확실성, 임차인 거주의 불확실성, 공실에 대한 불확실성, 부동산 가격에 대한 불확실성 등을 몬테카를로 시뮬레 이션을 이용한 부동산 수익률 평가 방법, 리스크 분석 방법, 임대료 파생상품 가치 평가 방법, 부동산 옵션 부동산 평가 방법에 대해 분석하였다. 금융 공학 확률 모델의 관점에서 부동산의 평가 및 위험 분석 분야의 연구는 이제 초기 단계에 있으며 분석을 위한 프레임 워크 자체가 충분히 확립되지 않았다. 이러한 연구를 기반으로 하여 다양한 분석방법이 발전해 나아갈 것이며 이러한 의미에서 이 연구가 근본적인 역할을 할 수 있을 것이다.

Investment decisions in real estate development projects need to be made more flexibly in uncertain environmental changes such as legal and economic conditions in competitive business in the rapidly changing real estate market. In analyzing the economic feasibility of real estate development projects, the valuation method of the investment plans using the traditional NPV method is evaluated based on a fixed standard planned in advance. Therefore, it was not possible to flexibly cope with uncertain changes in the business environment. In the face of growing uncertainty in the real estate development market, a more sophisticated evaluation method that can evaluate investment plans is needed according to changes in the market. Accordingly, the valuation of real estate development projects was analyzed using real options approach. In this study, an analytical framework was presented to evaluate the return value of commercial rental properties from a financial engineering perspective and to analyze the risk of rent cash flows. Real estate rate assessment methods, risk analysis methods, rent derivatives valuation methods, and real estate option valuation methods were analyzed for uncertainty in rent, tenant residence, vacancy, and real estate price using Monte Carlo simulation. In terms of financial engineering probability models, research in the field of valuation and risk analysis of real estate is now in its infancy, and the framework for analysis itself is not sufficiently established. Based on these studies, various analysis methods will be developed, and in this sense, this study can play a fundamental role.