임대차시장 안정화를 위한 전세금 보증제도 개선방안

Improving the Lease Deposit Guarantee System to Stabilizer the Lease Market

임대차계약 기간만료에도 불구하고 임차인은 임대인으로부터 전세금 또는 임대차보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우가 매년 증가하고 있다. 특히 주택경기 침체 시에는 임대인과 임차인 간에 전세금 반환을 둘러싼 분쟁이 더욱 많아지고 있어 임대차시장을 불안하게 하고 있다. 이에 대하여 주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권을 규정하여 임차인을 보호하고 있으며, 한편으로는 보증기관을 통한 전세금 반환보증 가입으로 전세금을 신속하게 반환할 수 있도록 하고 있다. 그러나 최근 갭투자 방식으로 주택을 소유하면서 경기 침체로 인한 전세금 미반환이 급증하고, 전세를 이용한 사기도 발생하면서 기존 임차인 보호제도의 한계가 드러나고 있다. 이에 따라 이 연구는 현행 전세금 보호제도와 전세금 피해사례를 살펴보고 전세금 반환을 보장하는 제도적 한계와 문제점을 검토하여 전세 사기뿐만 아니라 경기변동에 따른 역전세 상황에서도 임대인이 원활하게 전세금을 반환할 수 있는 개선된 전세금 보증제도를 제안하고자 한다. 이 연구는 다양한 분야에서 논의되고 있는 여러 개선안 중 보증(guarantee)을 통한 개선방안으로서 전문가들의 심도 있는 연구를 통해 더욱 발전된 방안이 도출되기를 희망한다.

Despite the expiry of the lease contract, cases where lessee fails to get back the deposit or lease deposits from the landlord on time are increasing every year despite the expiration of the contract period. In particular, when the housing market is in a recession, disputes between lessors and lessees over the return of deposits are increasing, making the lease market uneasy. In contrast, the Housing Lease Protection Act protects the lessee by prescribing counter-force and preferential right to payment, and on the other hand, it allows the deposit money to be returned promptly by subscribing to a deposit refund guarantee through a guarantor institution. However, recently, while owning a house through gap investment, the non-return of the deposit due to the economic recession has increased rapidly, and fraud using the lease has occurred, revealing the limitations of the existing tenant protection system. Accordingly, this study examines the current deposit protection system and cases of deposit damage, and examines institutional limitation and problem that guarantee the return of deposit money. I would like to propose an improved deposit guarantee system. This study is one of the various improvement methods related to lease, and it is hoped that more improved plans will be derived through in-depth and diverse research.