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법학논문집 第47輯 第3號.jpg
KCI등재 학술저널

주택임차인의 주거권 강화와 국가의 역할

거주기간 보장과 임대차보증금 회수 실효성 확보 방안을 중심으로

경제적 여건이 부족한 국민들은 일반적으로 주택을 매수하는 것보다 투입 비용이 저렴한 주택 임차 방식을 선택한다. 이러한 주택임차인의 상황과 관련하여 헌법재판소는 주거의 안정이 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다는 점을 판시한 바도 있다. 주택임대차 계약에서 임대인은 계약기간 동안 임대차보증금을 보유할 권리, 임차인은 안정적으로 거주할 권리 및 기간 종료 후 임대차보증금을 반환받을 권리를 가진다. 즉, 주택임차인 주거권의 핵심요소는 주택임대차 계약기간 동안의 안정적 거주와 주택임대차 계약 종료 시 임대차보증금의 회수 보장이다. 그러나 수사기관의 발표자료 내지 언론 기사에 따르면 최근 임대차보증금 편취 사기 사례가 다수 확인되고 있는데 이로 인하여 임차인이 주거권을 충분히 보장받지 못하는 상황이 빈번하게 발생하고 있다는 것을 알 수 있다. 주택임대차 계약은 기본적으로 사적자치와 계약자유의 원칙이 적용되는 영역이다. 그러나 외형상 계약자유라는 명목 하에 실질적으로는 불평등한 상황을 방치해서는 안된다. 계약의 실질적 내용을 고려하여 정당한 이해관계에 대한 조정 등도 고려하는 것이 필요하며 이 것이 실질적 사적자치 내지 계약자유라고 할 것이다. 임차인은 거래 대상 주택에 관한 권리관계, 임대인의 경제력 등에 대한 정보 접근이 용이하지 않고 임차인의 경제적 여건·사회적 활동이 부족한 점 등을 악용한 임대차보증금 편취 사기 등이 발생하는 상황을 고려할 때 국가가 일정한 역할을 하는 것이 필요하다. 이때 국가(입법기관, 행정기관, 사법기관)는 주택임대차 거래에서 임차인을 보호하는 입법활동, 임차인의 임대차 거래관련 정보 접근 강화와 같은 실질적 사적자치를 실현할 수 있는 활동, 중개행위에 관계된 보험 관련 법령의 제도적인 보완 활동, 임차인 보호 측면을 고려한 법의 해석·적용 등과 같은 활동을 진행하여야 한다. 국가의 이러한 활동을 통해 주택임차인 주거권의 실질적 강화가 이루어져야 할 것이다.

People who lack economic conditions generally choose a housing lease method that has a lower input cost than buying a house. Regarding the situation of such housing tenants, the Constitutional Court has also ruled that housing stability is an indispensable factor for a decent life, and the nation should protect tenants who are economically weak and promote social welfare. In a housing lease contract, the landlord has the right to hold the lease deposit during the contract period, while the tenant has the right to live stably and to receive the deposit back after the end of the period. In other words, the key elements of the residential right are stable residency during the housing lease contract period and guaranteed recovery of the lease deposit at the end of the lease contract. However, according to media articles or announcements from investigative agencies, recently several cases of lease deposit fraud have been confirmed, indicating that tenants are not fully guaranteed their residential rights. Housing lease contracts are areas where the principles of private autonomy and freedom of contract are applied. However, it is necessary not to neglect unequal situations under the guise of freedom of contract, but to contemplate the adjustment of legitimate interests while considering the actual contents of the contract. Then this can be called substantial private autonomy or freedom of contract. The government must play a certain role considering that tenants do not have easy access to information on the rights to the housing being rented or the financial ability of the landlord and that lease deposit frauds occur by taking advantage of the tenant’s lack of economic and social activities. At this time, the nation (legislative, administrative, judicial) should carry out activities that can protect tenants in housing lease transactions, realize substantial private autonomy such as strengthening tenants’ access to lease transaction information, systematically supplement insurance-related laws and regulations related to brokerage activities, and interpret and applicate laws considering tenant protection aspects. Hopefully, such national activities will help substantially strengthen the residential rights of tenants.

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 주택임차인의 주거권

Ⅲ. 주택 임차인의 주거권 침해 사례 분석

Ⅳ. 주택임대차 거래에서 국가의 역할

Ⅴ. 주거권 강화를 위한 현실적 국가 활동 방안

Ⅵ. 결론

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