부울경 아파트 전세가율 결정모형에 관한 연구

A study on the model for determining lease rates for apartments in Busan-Ulsan-Gyeongnam

본 연구는 정부별 부산·울산·경남의 아파트 전세가율의 차이에 관한 연구로서, 부동산변수와 거시경제변수가 문재인정부와 윤석열정부의 정부별 아파트 전세가율에 미치는 영향에 대한 차이를 살펴보고자 하였다. 본 연구의 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째. 부동산 특성은 아파트 매매가격 변화율과 아파트 전세가격 변화율, 아파트 미분양 3개의 독립변수를 바탕으로 분석이 진행되었다. 아파트 매매가격 변화율의 경우에는 문재인정부와 윤석열정부 모두에게 부(-)의 영향을 미침에 따라, 아파트 매매가격 변화율의 상승은 아파트 전세가율을 하락시키는 것으로 파악되었다. 또한 아파트 전세 가격 변화율의 경우에도 정(+)의 영향을 미침에 따라, 아파트 전세가격 변화율의 상승은 아파트 전세 가율을 상승시키는 것으로 파악되었다. 아파트 전세가율의 변화는 아파트 매매가격과 아파트 전세가 격의 변화에 의해 나타나기 때문에, 지금까지 연구가 진행되왔던 선행연구와는 다른 해석으로 진행되 어야 할 것이다. 둘째, 본 연구가 가능한 것은 시계열 데이터와 횡단면 데이터를 합쳐서 이 두 데이 터의 성격을 지닌 패널데이터를 구축하였기 때문으로, 아파트 전세가율의 변수를 만들고, 부동산변수와 거시경제변수와의 관련성을 파악하고자 하였다. 셋째, 최근 역전세로 인한 깡통전세, 그리고 전세 사기에 대한 연구가 진행되는 상황에서 문재인정부, 윤석열정부) 아파트 전세가율의 차이를 파악한 것은 의미가 있다고 볼 것이다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study is a research on the differences in apartment rental rates in Busan, Ulsan, and Gyeongnam by government, and aims to examine the differences in the effects of real estate variables and macroeconomic variables on apartment rental rates by government. (2) RESEARCH METHOD This study employed fixed effect model to achieve the major objectives of this study. (3) RESEARCH FINDINGS This study examines three issues: 1. Real estate characteristics were analyzed based on three independent variables: apartment sales price change rate, apartment rental price change rate, and apartment unsold. In the case of apartment sales price change rate, both the Moon Jae-in and Yoon Seok-yeol administrations had a negative effect, meaning that an increase in apartment sales price change rate decreased the apartment subletting rate. In the case of apartment charter price change rate, the effect was positive, meaning that an increase in apartment charter price change rate increased the apartment subletting rate. Since the change in apartment rental rate is caused by the change in apartment sales price and apartment rental price, it should be interpreted differently from previous studies. Second, this study is possible because it combines time series data and cross-sectional data to build a panel data that has the characteristics of both data, so we tried to create a variable of apartment subletting rate and identify the relationship between real estate variables and macroeconomic variables. Third, it is meaningful to identify the difference in apartment rental rates between the Moon Jae-in and Yoon Seok-yeol administrations in light of recent research on reverse subletting and charter fraud.