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KCI등재 학술저널

부동산 경매 시 유치권의 대항력 제한 법리에 대한 검토

대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결을 계기로 하여

유치권자는 경매절차의 매수인에 대해 인도거절권이 있는데, 이로 인한 문제를 해결하기 위한 일환으로 대법원은 경매개시결정등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 성립한 유치권으로는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 법리를 형성해왔다 그러나 2022년에 대법원은 이러한 법리로는 설명되기 어려운 판결을 내렸다. 변제기 유예로 인해서 경매개시결정등기 시에는 유치권이 성립해 있지 않았음에도 유치권의 대항력을 인정했기 때문이다. 그러나 2022년 대법원 판결은 그 정당성에도 불구하고, 구체적인 기준의 제시없이 해당사안에서 ‘유치권을 인정하더라도 집행절차의 안정성을 해치지 않는 여러 사정들’을 열거하고 있을 뿐이어서, 그 중 무엇이 결정적인 요소인지를 알 수 없게 한 문제가 있다. 즉, 2022년 판결은 기존 대법원 법리의 변화필요성을 보여준 점에서 의의가 있지만, 이를 해결하기 위한 구체적 기준을 제시하지 못했다는 한계를 가지고 있다. 이 논문에서는 경매절차에서 유치권의 대항력을 제한한 기존 판결들과 2022년 판결에서 유치권의 대항력을 긍정한 근거를 비교검토하여 유치권의 대항력을 판단하는 다음의 기준을 제시하였다. (1) 경매개시결정등기 후의 점유이전에 의해 성립한 유치권의 대항력을 제한하는 것은 압류채권자의 이익보호를 위한 적절한 방법이며 압류의 처분금지효에 의해 설명될 수 있다. (2) 경매개시결정등기 후에 피담보채권이 발생한 경우에도 유치권의 대항력을 부정할 필요성이 있으며 이는 압류의 효력을 넓게 본다면 설명할 수 있다. (3) 경매개시결정등기 후에 변제기가 도래한다는 사정은 유치권의 대항력을 판단할 때 고려요소가 될 수 없다. (4) 현황조사보고서의 기재여부는 획일적인 대항력 판단기준은 될 수 없다. 다만 그로 인해 유치권의 존재를 몰랐던 경매절차 매수인의 신뢰보호를 위해 필요한 경우, 현황조사보고서의 미기재에 대한 유치권자의 귀책사유를 검토하여 대항력을 판단해야 한다.

The retention right holder has the right to refuse delivery to the buyer in the auction procedure. As part of resolving the problem of this situation, the Supreme Court has established the legal principle that liens established after the registration of the auction commencement decision cannot be used against the buyer in the auction process. However, in 2022, the Supreme Court made a ruling that is difficult to explain with these legal principles. This is because the opposing power of the lien was recognized even though the lien was not established at the time of registration of the auction commencement decision due to the postponement of the payment period. However, the 2022 Supreme Court ruling does not provide specific standards, but simply lists various circumstances that do not undermine the stability of the auction procedure even if the lien is recognized in the case. Therefore, it is not possible to know which of them is the decisive factor. In other words, this ruling is significant in that it demonstrates the need for change in the existing Supreme Court jurisprudence, but it has the limitation of failing to present specific standards to resolve this issue. In this paper, the following conclusions were presented regarding the standards for judging the opposing power of liens by comparing previous rulings with the 2022 ruling. (1) Limiting the opposing power of liens established by transfer of possession after registration of the auction commencement decision is an appropriate way to protect the interests of enforcing creditor. And this can be explained by the prohibition effect of attachment. (2) Even if a claim is established after registration of the auction commencement decision, it is necessary to deny the opposing power of the lien. This can be explained if the effect of attachment is broadly understood. (3) The fact that the payment period arrives after the registration of the auction commencement decision cannot be a factor to be considered when determining the adversarial power of the lien. (4) Whether or not a lien is listed in the status investigation report cannot be a decisive criterion for determining opposing power. However, in cases where it is necessary to protect the trust of buyers in the auction process who were unaware of the existence of a lien, opposing power must be determined by reviewing the lien holder's fault for the failure to include it in the status investigation report.

Ⅰ. 2022년 대법원 판결의 소개

Ⅱ. 문제의 제기

Ⅲ. 유치권의 대항력을 제한한 판결에 대한 검토

Ⅳ. 대항력 인정사유들에 대한 비교 검토

V. 유치권의 대항력 판단 기준

VI. 결론

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