스위스법상 집합건물의 회계와 수선적립금

Buchführung und Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum nach Schweizer Recht

이 글에서는 스위스법상 집합건물의 회계와 수선적립금에 관한 규정을 살펴보았다. 스위스 민법은 집합건물의 관리단 집회에 집합건물과 관련된 연간 비용견적(예산), 결산 및 공동비용의 분배에 관한 권한을 부여하고 있다. 스위스 채무법에 따르면, 집합건물의 관리단과 같이 상업등기부에 등기할 의무가 없는 단체는 그 수입과 지출 및 자산에 대한 기록만 보관하면 된다. 다만, 이러한 단체는 채무법에 따라 ‘적절한 회계’ 원칙의 적용을 받는다. 이에 따르면, 집합건물의 회계장부는 모든 사업 거래와 사실을 항상 완전하고 체계적으로 기록해야 한다. 또한, 모든 거래는 하나 이상의 증빙을 첨부하여 문서화되어야 한다. 이는 ‘증빙 없이는 부기도 없다’는 원칙으로 표현되며, 이를 통해 회계의 추적가능성이 보장된다. 한편, 스위스법상 수선적립금은 관리단이 관리규약 또는 관리단 집회의 결의를 통해서 도입할 수 있다. 수선적립금은 장래 발생할 집합건물의 건축적 조치를 위해 미리 마련하는 재원이므로, 현재 발생한 관리비에 충당하거나 구분소유자의 개별적 수요를 충족시키기 위해 사용할 수 없고, 관리단의 다른 관리재원과 구분 관리되어야 한다. 구분소유자는 규약 등이 정한 수선적립금의 사용 목적에 부합하는 한, 원칙적으로 이를 자유롭게 사용할 수 있다. 수선적립금의 사용은 중요한 관리행위에 해당하여, 이를 위해서는 전체 구분소유자의 과반수 및 지분의 과반수의 찬성을 요한다.

Dieser Artikel befasst sich mit der Buchführung und dem Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum nach Schweizer Recht. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) hat der Gesetzgeber keine ausdrückliche Buchführungspflicht verankert. Danach sind der jährliche Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Stockwerkeigentümern zu genehmigen. Damit die Versammlung überhaupt über eine solche Genehmigung befinden kann, müssen die entsprechenden Bücher geführt werden. Vereine wie die Versammlung, die nicht im Handelsregister eingetragen sind, müssen gemäß Obligationenrecht (OG) lediglich über ihre Einnahmen und Ausgaben sowie über ihre Vermögenslage Buch führen. Dabei gelangen die Grundsätze über die ordnungsgemässe Buchführung gemäss Art. 957 Abs. 3 OR auch auf die Versammlung sinngemäss zur Anwendung. Die Errichtung des Erneuerungsfonds ist auch gemäss dem geltenden Recht fakultativ. Der Erneuerungsfonds kann entweder im Begründungsakt oder durch nachträglichen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung geschaffen werden. Die Verwendung der finanziellen Mittel eines Erneuerungsfonds unterliegt keinen inhaltlichen Schranken. Demzufolge können die Stockwerkeigentümer im Rahmen der geltenden Rechtsordnung grundsätzlich frei über die Mittel eines Erneuerungsfonds befinden. Der Erneuerungsfonds darf nur dann für die Finanzierung einer baulichen Massnahme verwendet werden, wenn dies durch die Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen wird. Bei diesem Beschluss handelt es sich nach der hier vertretenen Rechtsauffassung um eine wichtige Verwaltungshandlung nach Art. 647b Abs. 1 ZGB. Mithin setzt der Verwendungsbeschluss - sofern das Reglement nicht ein anderes Quorum verlangt - ein qualifiziertes Mehr nach Kopfstimmen und Wertquoten voraus.