일본 부동산 프로젝트 파이낸스의 문제점과 개선방안

Problems and Improvements of Real Estate Project Finance in Japan

프로젝트·파이낸스는, 다양한 프로젝트 관계 당사자가, 노하우를 서로 제공하고 수행하는 하나의 프로젝트를, 자금조달의 측면에서 지원하는 업무 분야이다. 프로젝트 파이낸스에는 정형성이 없고 표준화되어 있지 않아서 다양한 형태가 있게 되는데, 다른 나라보다 우리나라에서 유난히 부동산 PF의 부실 문제가 대두되는 이유가 무엇인지 알아보기 위해 본고에서는 우리나라 부동산 PF의 특징과 일본 PF의 특징과 실패사례에 대해 살펴보고 우리나라 부동산 PF 부실문제 해결에 참고할 시사점은 무엇인지 생각해 보았다. 본래 프로젝트 파이낸스에서는 파이낸스 거래에 관한 일반적인 지식·경험에 더하여 관련되는 법제도나 업계를 둘러싼 상황에 대한 최신 정보에의 액세스나 폭넓은 식견, 풍부한 거래 경험에 기초한 밸런스 감각, 프로젝트에 대한 깊은 이해와 통찰을 통한 적절한 리스크 분배의 실현 등이 요구된다. 한국은 본 PF가 건설자금에만 쓰이는 것이 아니라 브릿지론의 상환재원으로 연결되어 있으며, 이로 인해 본 PF 단계에서의 자금조달 부담이 크고 유사시 각 대출의 대출기관이나 투자자 간 위험이 전이될 위험 또한 크다. 또한 한국의 경우 일정 요건만 충족하면 부동산개발업자로 등록하여 부동산개발에 참여할 수 있는데 보통 총사업자금의 5%에서 10% 수준의 적은 자본금으로 토지매입을 시도한다. 대표적인 우리나라 거주용 부동산인 아파트 개발사업의 경우 시행사가 총사업자금의 10% 정도를 출자하여 초기 사업비와 토지매입금의 일부로 사용하고, 토지매입 금액의 70%에서 90% 이상은 금융기관의 브릿지론을 이용하여 조달한다. 이러한 구조가 부동산 PF 부실화 문제로 이어진 것으로 생각된다. 일본의 PFI 사업의 프로젝트 파이낸스 실패사례를 보면, 장기간에 걸친 수요 변동이나 정책 변경 등의 리스크를 계약에서 주요 3자에게, 보다 합리적으로 분담되어 있지 않았고 리스크가 발주자·수주자의 어느 한쪽에 단순하게 부과되고 있어 이것이 사업 파탄의 요인이 되고 있다. 본래 부동산 개발프로젝트는 복잡한 대응이 필요하며, 확실하게 성공시키려면 신중한 계획과 평가가 이루어져야 한다. 부동산 개발프로젝트에는 개발자가 넘어야 할 많은 과제, 장애, 고려 사항이 수반되는데 각종 과제와 장애 요소를 극복하면 부동산 개발프로젝트는 성공에 이른다. 결국 본질에 충실한 계획과 검토, 투명한 정보 공개 등이 바탕에 있지 않은 프로젝트 파이낸스는 부실 상태를 맞이하는 것이 당연한 결과가 될 것으로 본다.

Project finance is a field of work in which various project-related parties provide and carry out know-how to each other in terms of financing. There are various forms of project finance because it is not standardized and structured. In order to find out why the problem of insolvency of real estate PF is emerging in Korea more than in other countries, this paper examines the characteristics of real estate PF in Korea, the characteristics of Japanese PF, and considers what implications can be used to solve the problem of insolvency of real estate PF in Korea. In addition to general knowledge and experience in finance transactions, project finance requires access to up-to-date information on the relevant legal system or circumstances surrounding the industry, broad insight, a sense of balance based on rich trading experience, and the realization of appropriate risk distribution through deep understanding and insight into the project. In Korea, the essential PF is not only used for construction funds, but is also linked to bridge loans' repayment resources. As a result, the burden of financing at the essential PF stage is high, and in case of an emergency, the risk of transferring between lenders and investors in each loan is also high. In addition, in Korea, if certain requirements are met, they can register as a real estate developer to participate in real estate development, but they usually attempt to purchase land with a small capital of 5% to 10% of the total project amount. In the case of the apartment development project, a representative residential real estate in Korea, the developer invests about 10% of the total project amount and uses it as a part of the initial project cost and land purchase, and 70% to 90% of the land purchase amount is financed using bridge loans from financial institutions. This structure is believed to have led to the problem of poor real estate PF. Looking at the failure of project finance in Japan's PFI project, risks such as long-term demand fluctuations or policy changes were not more reasonably shared with the major three parties in the contract, and risks were simply imposed on either the orderer or the recipient, which is a factor in the project's collapse. Originally, real estate development projects require a complex response, and careful planning and evaluation must be made to ensure success. Real estate development projects involve many tasks, obstacles, and considerations that developers must overcome, and when various tasks and obstacles are overcome, the real estate development project succeeds. In the end, project finance, which is not based on planning and review that is faithful to the essence, and transparent information disclosure, is expected to be a natural result to face insolvency.