간이과세자인 공인중개사의 부가가치세 관련 문제와 개선방안

Problems and Improvements regarding VAT (Value-added Tax) of Licensed Real Estate Agents as Simplified Taxpayers

공인중개사도 중개용역을 제공하는 자이므로 용역제공에 대하여 중개보수를 받을 때는 부가가치세를 징수하여야 한다. 그러나 국토교통부는 공인중개사가 간이과세자인 경우, 납부부가세를 초과해서 수취하면 초과보수로 형사처벌하겠다는 유권해석을 하고 있다. 대법원 판례에 따르면 부가가치세 상당액 관련 문제는 사적자치가 허용되는 영역이므로, 간이과세자인 공인중개사와 중개의뢰인 간에 10% 부가가치세 수취의 약정도 못하도록 제한하는 차별적 취급은 사적자치의 원칙, 계약의 자유, 직업수행의 자유 등에 대한 중대한 제한을 초래한다. 이러한 차별로 인한 불평등 효과는 행정입법목적과 달성수단 간의 비례성을 현저히 초과하므로 간이과세자인 공인중개사의 평등권을 침해한다고 할 것이다. 이에 일본과 같이, 한국도 공급대가 합계액이 ‘4,800만원 미만의 간이과세자인 공인중개사’가 세금계산서를 발행하려 할 경우에는, 세금계산서를 발행할 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 공급대가 합계액이 ‘4,800만원 이상 1억400만원 미만의 간이과세자인 공인중개사’는 10%의 부가가치세를 수령할 수 있도록 하고, 4%의 부가가치세를 납부하도록 해야 한다. 다른 업종의 간이과세자는 세금감경을 통해서 혜택을 받고 있음에도, 간이과세자인 공인중개사만 차별하는 것은 불합리하기 때문이다. 또한 중개의뢰인과 개업공인중개사 간에 명문으로 10% 부가가치세 수취의 약정이 있다면, 이에따라 간이과세자인 공인중개사가 10%의 부가가치세를 수취할 수 있도록 하여야 할 것이다. 그리고 중개시 중개의뢰인의 광고요청에 의한 광고비용을 별도로 청구할 수 있도록, 중개보수 규정에 실비 규정도 신설해야 한다. 마지막으로 납부부가세 초과 수취를 형사처벌하는 국토교통부 법령해석의 위헌성을 해소하기 위해, 공인중개사법 시행규칙 제20조 중개보수 규정에 “법 제33조 제1항 제3호의 ’제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과‘에 부가가치세법상 부가가치세의 세율에 따른 세액을 포함하지 아니한다.”라는 규정을 신설해야 한다. 위헌적인 법령해석으로 인한 혼란을 막고, 영세사업자이면서 간이과세자인 개업공인중개사도 세금감경을 통한 혜택을 받을 수 있도록 신속하고 적극적인 입법적 해결이 필요하다.

Since licensed real estate agents are those who provide brokerage services, VAT should be collected from them when they receive brokerage commission for providing such a service. The Ministry of Land, Infrastructure and Transport, however, is making authoritative interpretation that in case that licensed real estate agents are simple taxpayers, and they receive commission in excess of the VAT paid, they will be criminally punished on charges of excess commission. According to the Supreme Court precedents, issues related to the amount of VAT belong to the domain where private autonomy is allowed. Therefore, the discriminatory treatment restricting licensed real estate agents, who are simplified taxpayers, from even making an agreement regarding the receipt of 10% VAT with brokerage clients causes significant limitations on the principle of private autonomy, freedom of contract, and freedom of job performance. Those inequality effects caused by such discrimination significantly exceeds the proportionality between administrative and legislative purposes and means of achievement, it seems to infringe on the equal rights of licensed real estate agents as simplified taxpayers. Following the relevant examples in Japan, licensed real estate agents should be allowed to issue tax invoices as simplified taxpayers whose total commission of supply is less than 48 million won in Korea. Moreover, they should be allowed to receive 10% VAT and pay 4% VAT as simplified taxpayers whose total commission of supply is more than 48 million won and less than 100 million won. It is because the other simplified taxpayers from other different types of business benefit from tax reduction, but licensed real estate agents don't do so at all, which is unreasonable and discriminatory. With agreements stipulated on the receipt of 10% VAT with brokerage clients, licensed real estate agents should be allowed to receive that much VAT accordingly. Besides, it is necessary to newly add an actual expense-related regulation to the existing brokerage commission regulations so that they can separately charge advertising costs, generated by brokerage clients’ request for advertising. Lastly, in order to resolve the unconstitutionality of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's interpretation of the relevant laws and regulations, which criminally punish licensed real state agents for receiving commission in excess of the VAT paid, this study found it necessary to establish a new regulation stating ‘Any tax amount in accordance with the tax rate of Value-added Tax Act shall not be included in the excess of commission or actual expenses in accordance with Provision 32 of Clause 1 and 3 of Article 33’, and it should be added to the brokerage commission regulations of Article 20 from the enforcement rules of Licensed Real Estate Agent Law. Thus, providing such a legislative solution in a rapid and active way is required to prevent confusion caused by unconstitutional law interpretations and to ensure that licensed real estate agents can benefit through tax reduction, who are small-scale businesses and simplified taxpayers at the same time.