서울 오피스시장 평가지표 적합성 분석

A Study on the Appropriateness of Office Market Evaluation Indicators in Seoul

본 연구는 서울 오피스시장을 대상으로 거시경제 변수들이 대표적인 오피스시장의 지표인 임대료와 공실률에 미치는 영향을 분석하고 두 지표의 적합성을 검토하였다. 분석방법은 투입변수들의 시간 가변적 특성과 변수간 내생성을 고려하여 변수간 장기균형관계를 가정하는 VEC모형을 사용하였다. 분석결과 GDP 충격은 임대료에 양(+), 공실률에는 음(-)의 계수 값으로 반응하여 GDP가 증가하면 임대료가 상승하고, 공실률은 낮아지는 것으로 나타났다. 또한, 금리의 충격(상승)은 경기에 부정적 영향을 미쳐 임대료에 음(-), 공실률에는 양(+)의 값을 가지며, 소비자물가의 충격은 임대료와 공실률 모두 양(+)의 값을 가지는 것으로 나타났다. 두 모형 비교결과 공실률 모형은 설명력과 이론 적합성이 높아 서울 오피스시장을 잘 설명하고 있으나, 임대료 모형은 임대료가 호가임대료로 산정되므로 설명력과 이론 적합성이 낮은 것으로 분석되었다. 이는 경기침체 등에 의해 임대료 하락 유인이 발생하여도 임대주체는 대부분 호가 및 계약임대료를 유지한 채 렌트프리 등 임차인 인센티브를 제공하여 정확한 유효 임대료의 조사·산정에 어려움이 있기 때문으로 판단된다. 따라서 통계 기관은 오피스 임대료 지표가 실질적인 시장 임대료 수준을 반영할 수 있도록 합리적인 조사 방식과 방안을 수립할 필요성이 있다.

This study analyzed the effects of macroeconomic variables on rent and vacancy rates, which are representative indicators of the office market in Seoul, and examined the suitability of the two indicators. The analysis method used a VEC model that assumes a long-term equilibrium relationship betwEen variables in consideration of the time-varying characteristics of input variables and the endogenous generation between variables. As a result of the analysis, the GDP shock responds with a positive (+) coefficient value for rent and a negative (-) coefficient value for the vacancy rate, indicating that if GDP increases, the rent rises and the vacancy rate decreases. In addition, the shock of interest rates negatively affects the economy, having a negative (-) value for rent and a positive (+) value for the vacancy rate, and the shock of consumer prices has a positive (+) value for both rent and vacancy rates. As a result of the comparison of the two models, the vacancy rate model explains the Seoul office market well because of its high explanatory power and theoretical suitability, but the rent model was analyzed to have low explanatory power and theoretical suitability because rent is calculated as a bid rent. This is believed to be because even if there is an incentive to fall rent due to the economic downturn, most rental entities provide tenant incentives such as rental free while maintaining the asking price and contract rent, making it difficult to accurately calculate the survey for effective rent. Therefore, statistical institutions need to establish reasonable research methods and measures so that office rent indicators can reflect actual market rent levels.