집합건물에서 신탁(信託)의 법적 쟁점과 동향

Legal Issues and Trends on Trust in the Condominium Buildings

향후 우리나라에서 대형부동산이나 복잡한 권리관계를 가진 건물이 늘어나고 디지털사회, 고령화사회가 될수록 집합건물에서 신탁은 더 많이 활용될 것으로 전망된다. 신탁분야에서도 금전신탁, 유언신탁(유언대용신탁)과 더불어 부동산신탁은 더욱 비중 있는 분야가 될 것이다. 신탁은 영미법적 기원을 갖는 제도이기에 그동안 대륙법계에 속한 우리나라와 친하지 않았지만, 최근 2011년 신탁법 개정 이후 신탁 건수가 급증하고 있다는 점은 신탁이 갖는 유연성과 창의성, 그리고 매력적인 기능을 무시할 수는 없다는 반증이다. 즉 ① 자산운용전문가인 신탁업자(증권사, 은행, 보험사 또는 부동산신탁회사에 국한됨)에 의한 안전한 관리 및 운용, ② 신탁재산을 재단법인에 가깝게 독립시키는 기능, ③ 재산가치의 창조적이고 지능적인 분배 및 활용기능 등이 그러하다. 근저당권 설정 등 기존 제도가 가진 한계와 단점을 보완하는 대체 수단으로도 충분히 활용할 만하다. 다만 소유권 이전이 된다는 점에서 그동안 우리 법체계나 법리로는 쉽게 해결되기 어려운 문제도 나타나고 있으며, 신탁을 오남용하는 사해신탁 사례도 빈번해지고 있다는 문제도 있다. 그럼에도 ‘비공익목적신탁’은 아파트 등 집합건물의 관리비를 효율적으로 관리하고 분쟁 방지를 위해 유용하다는 점에 주목할 필요가 있다.

I think that in the future, as the number of large-scale real estate and buildings with complex rights relationships increases in Korea and the digital society and aging society are promoted, trusts will be used more in buildings. Since trusts are a system with common law origins, they have not been widely used in Korea so far, which is part of the civil law system. However, in terms of transfer of ownership, there are problems that cannot be easily solved with our legal system or legal principles, and there is also the problem that cases of fraudulent conveyances through the trust. In addition, it is necessary to note that ‘non-public purpose trust’ can be fully utilized to efficiently manage management costs of buildings such as apartments and prevent disputes.