신도시 근린상업시설의 임대료와 매출액 영향 요인: 세종특별자치시를 중심으로

Determinants of Rent and Revenue in New Town Neighborhood Commercial Facilities: A Case of Sejong Special Self-Governing City

본 연구는 신도시 개발 사업지구 내 근린상업시설의 활성화에 영향을 미치는 요인을 분석하였 다. 특히 세종특별자치시를 대상으로, 상업시설의 매출 및 임대료에 영향을 미치는 건물특성, 입지특 성, 인구특성, 도시계획특성을 실증적으로 분석하였다. 연구의 시간적 범위는 2023년 하반기이며, 공 간적 범위는 세종특별자치시 내의 근린 생활상권을 분석 대상으로 하였다. 분석방법으로는 다중회귀 분석과 지리가중회귀분석(GWR)을 활용하였다. 독립변수로는 건물특성(주차대수), 입지특성(청사·BRT 정류장과의 거리), 인구특성(주거인구, 직장인구, 일평균 유동인구), 도시계획특성(상업지비율, 세대수) 을 설정하였다. 분석 결과, 입지특성에서는 청사와의 거리가 임대료와 매출에 유의미한 부(-)의 영향 을 미쳤으며, 인구특성에서는 주거인구가 임대료와 매출 모두에 정(+)의 영향을 보였다. 특히, 도시계 획특성에서 상업지비율은 임대료와 매출에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타나, 상업시설의 과잉 공급이 시장 기능을 약화시키고 있음이 확인되었다. 특히, 지리가중 회귀분석 결과는 이러한 영향관 계가 공간적으로 차별적으로 나타남을 보여주었다. 본 연구는 신도시 개발에서 최적의 상업지 공급 면적 비율 설정과 배치 전략 수립에 기여할 수 있는 정책적 함의를 제공하고, 민간 사업자의 상가 개 발 및 분양 전략 수립에 유용한 시사점을 제시한다.

This study analyzes factors influencing neighborhood commercial facilities in Sejong Special Self-Governing City's new town development districts. Using data from the second half of 2023, the study examines how building, location, population, and urban planning characteristics affect commercial facilities' performance through multiple regression and GWR(Geographically Weighted Regression) analyses. Results show that proximity to government complex positively influences both rent and sales, while residential population demonstrates a similar positive effect. Significantly, higher commercial area ratios negatively impact both metrics, indicating that oversupply weakens market function. GWR analysis reveals these relationships vary spatially across regions. This study provides policy implications for optimal commercial area planning in new town development and practical insights for private developers.