토지거래허가제의 법적 현황과 문제점 개선방안

Legal status of land transaction permit system and improvement plan

토지거래허가제는 공공복리 목적을 위한 토지소유권에 대한 규제로, 부동산 투기억제와 토지가격 상승방지를 위해 1979년 도입된 제도이다. 그동안 이 제도의 실효성 및 헌법상 위헌성 논란이 계속되고 있어, 이 제도의 문제점 분석과 그 개선 방안 제시 필요성이 제기된다. 토지거래허가제의 법적 성격에 대해 허가적 성격으로 보는 견해, 인가적 성격으로 보는 견해 등이 제시되고 있고, 대법원은 이를 인가적 성격으로 판단하고 있다. 토지거래허가제는 헌법 제23조, 제122조 등을 비롯하여 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』과 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 등에 그 법적 근거를 두고 있다. 토지거래허가제는 개인의 자유로운 토지 거래를 강하게 규제하여 사적 자치와 재산권을 제한하는 것으로, 직업 선택의 자유와 거주 이전의 자유 등을 침해할 수 있다. 과거에는 토지거래허가 지정 후 효과가 있었으나, 점차 부동산 시장의 과열을 막는 효과가 감소하고, 부동산거래 위축 등의 부작용이 발생하고, 토지거래 허가구역 지정 시기가 적절하지 않거나 지정 기준이 모호해 지가 상승을 막는데 한계가 있다. 또한 허가구역 내 토지거래가 투기적 목적인지 실사용 목적인지 구분하기 어려워 제도의 실효성이 떨어질 수 있다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 우선 허가구역 지정의 시기와 기준을 명확화하고, 거래 이용목적에 대한 명확한 구분 등과 함께 실제 부동산 시장 상황에 맞는 유연한 적용 방안을 마련해야 한다. 또한 토지거래허가제에서 노정되는 문제 원인의 발생을 진단하고, 부동산 변화에의 대응책이 적기에 작동되도록 하고, 구체적이고 실제적인 대책 마련이 요청된다고 하겠다. 관련 타법과의 균형을 맞춘 부동산거래법의 정비와 투기성 거래를 차단할 수 있는 면밀한 법규정 보완이 필요하다. 또한 토지거래허가제가 달성하고자하는 공익목적의 실효성 강화를 위하여 부동산이용목적에 맞는 거래확보와 효율적 정책운용이 이루어져야 할 것이다.

The land transaction permit system is a regulation for the purpose of public welfare for land ownership, and was introduced in 1979 to curb real estate speculation and prevent land prices from rising. Controversy over the effectiveness and constitutional unconstitutionality of this system has continued, raising the need to identify the problems of this system and suggest improvement measures. Opinions on the legal nature of the land transaction permit system as a permitting character and an authorizing character are presented, and the Supreme Court judges this as an authorizing character. The land transaction permit system is based on Articles 23 and 122 of the Constitution, as well as the National Land Planning and Utilization Act and the Real Estate Transaction Reporting Act. The land transaction permit system restricts private autonomy and property rights by strongly regulating individuals' free land transactions, and may infringe on freedom of career choice and freedom of residence transfer. In the past, it was effective after designating the land underground permit, but the effect of preventing the real estate market from overheating gradually decreases, side effects such as shrinking real estate transactions are occurring, and there is a limit to preventing land price from rising due to improper timing or ambiguous designation criteria. The effectiveness of the system may decrease as it is difficult to distinguish whether land transactions within the permitted area are speculative or actual use purposes. To solve these problems, it is necessary to first clarify the timing and standards of designating permit zones, and to come up with flexible application measures suitable for the actual real estate market situation by clearly distinguishing the purpose of using transactions. It is also required to diagnose the occurrence of problems that are prescribed by the land transaction permit system, to ensure that countermeasures against real estate changes are operated in a timely manner, and to come up with specific and practical measures. It is necessary to overhaul the Real Estate Transaction Act, which balances with other related laws, and to supplement more detailed legal regulations to block speculative transactions. To strengthen the effectiveness of the public interest purpose that the land transaction permit system intends to achieve, it should secure transactions suitable for the purpose of real estate use and efficiently operate policies.