[재판제도] 재개발ㆍ재건축의 이해와 부동산 경매

Understanding Redevelopment, Reconstruction, and Real Estate Auctions: Focusing on the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments

이 보고서는 도시정비법상 재개발·재건축 사업에 대한 이해를 도모하고 부동산경매실무상 쟁점을 검토·분석하여 개선된 정책 및 입법적 개선방안을 제안함으로써 실무자는 물론 정책입안자에게 정비사업에 타당한 실무처리 가이드를 제공하기 위해 작성된 것입니다. 재개발·재건축 사업구역 내 토지는 국토의 한 구성부분이기 때문에 경매목적인 토지 역시 거시적으로는 국토공간계획 전체를 규율하는 국토기본법 등의 통제를 받는 동시에, 미시적으로는 개별건축행위를 규율하는 건축법, 도시정비법 등 관계법령의 통제를 함께 받게 됩니다. 따라서 재개발·재건축 사업을 제대로 이해하기 위해서는 비행기를 타고 국토전체를 하늘에서 내려다보듯이 개발사업 규율체계 전반을 조감한 다음, 특히 부동산경매와 관련된 재개발·재건축 사업을 앞의 거시적·미시적 통제규정의 체계 안에서 이해하는 태도가 필요합니다. 현행 도시정비법 등은 정비사업에 타당한 일체매각을 경매절차에서 구현하기 어렵게 하는 근본적인 문제점을 가지고 있습니다. 우리나라는 부동산을 토지와 건물로 이원화하여 규율하는 동시에 등기가 물권변동의 성립요건이기 때문에 건물에 관한 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 그에 관한 등기를 마쳐야 하나 정비사업에서 종전건물이 철거된 경우 부동산등기법에 따른 개별 멸실등기가 먼저 마쳐지기 때문에, 종전건물과 토지가 일체를 이루어 형성된 ‘조합원입주권’을 매수하였음에도 건물은 등기하지 못하고 토지만 등기하는 불완전한 공시방법을 취할 수밖에 없는 것이 현실입니다. 이러한 현실은 정비사업의 경매절차에 그대로 반영되어 일체매각을 실현하기 위하여 멸실된 종전건물을 토지와 함께 매각하려 하여도, 건물등기부가 폐쇄되어 압류등기는 물론, 매각으로 인한 소유권이전등기도 할 수 없게 되고 이 때문에 토지만이라도 매각하려는 경우에는 종전건물 조합원지위와 토지소유권이 분리되어 종후재산의 소유권을 놓고 양자가 분쟁하는 등 집행법원은 딜레마에 빠지게 됩니다. 이와 같은 문제점을 개선하기 위하여 본 연구보고서는 정비사업의 경매절차에서 일체매각이 구현될 수 있도록 ① 토지건물 일괄말소제도, ② 권리관계 등 조정에 관한 규정, ③ 토지등소유자의 범위 개정 등 도시정비법 개정안을 제안하고 이를 통해 폐쇄된 건물등기부에도 권리에 관한 등기를 할 수 있도록 하여 현행법상 불완전한 공시의 문제를 해소하고, 정비사업 시행으로 종전건물이 철거된 경우 남아 있는 토지에 조합원입주권 전부가 화체된 것으로 보아 토지만 매수하더라도 종전건물과 토지가 일체로 매각된 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 하였습니다. 다수의 이해관계가 발생하는 재개발·재건축사업에서 모든 참여자의 이익을 100% 충족시키는 이해관계 조정은 존재하기 어렵기 때문에 정비사업에서는 일반법리를 지나치게 고수하는 대신 가급적 정비사업에 타당한 법리를 개발하고 확대해 나가는 것이 바람직합니다. 이 보고서를 통해 일체매각 구현을 위한 입법적 개선이 실제 이루어져 우리나라 정비사업이 속도도 가장 빠르면서 법률관계의 안정성도 충분히 확보된 세계적이며 선진적인 것이 되길 기대합니다.