임차인 권리보호제도가 경매 낙찰가율에 미치는 영향 - 경기도 주거용 부동산을 중심으로

The Impact of Tenant Protection Policies on Auction Sale Price Rates - Focusing on Residential Properties in Gyeonggi Province

본 연구는 부동산 경매에서 낙찰가율에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하고, 특히 임차인 권리보호제도 관련 변수가 낙찰가율에 미치는 영향을 지역별로 비교하였다. 분석 대상은 경기도 전체 표본(n=2,344)과 4개 주요 도시(수원시, 고양시, 용인시, 화성시)이며, 다중 회귀분석을 통해 물건 특성, 경매 특성, 권리관계 특성 등이 낙찰가율에 미치는 영향을 검토 하였다. 분석 결과, 입찰자수와 건물 면적은 대부분 지역에서 낙찰가율에 정(+)의 영향을 미쳤고, 선순위 임차권, 전세권, 유치권 등은 낙찰가율에 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히 지역별 분석을 통해 시장 참여자들이 권리관계에 따라 입찰가를 조정하는 행태를 확인할 수 있었다. 본 연구는 향후 권리관계의 정보 투명성 강화와 경매시장 제도 개선의 실증적 근거를 제공한다.

This study empirically analyzed the factors affecting the successful bid price rate in real estate auctions, and in particular, compared the effects of variables related to the tenant's rights protection system on the successful bid price rate by region. The analysis targets are the entire sample of Gyeonggi-do (n=2,344) and four major cities (Suwon-si, Goyang-si, Yongin-si, and Hwaseong-si), and the effect of product characteristics, auction characteristics, and rights relations characteristics on the successful bid price rate was examined through multiple regression analysis. As a result of the analysis, the number of bidders and building area had a positive (+) effect on the successful bid price rate in most regions, and it was found that senior leaseholds, leaseholds, and liens had a negative (-) effect on the successful bid price rate. In particular, through regional analysis, it was possible to confirm the behavior of market participants adjusting bidding prices according to rights relations. This study provides an empirical basis for strengthening information transparency in rights relations and improving the auction market system in the future.