창고임대업 운영 요인의 중요도 분석에 관한 연구 - 수도권을 중심으로

A Study on the Importance Analysis of Operational Factors in Warehouse Rental business - Focused on the Metropolitan Area

본 연구의 목적은 수도권지역의 창고임대업 운영 요인들의 중요도 순위를 도출하는 데 있다. 연구 방법으로는 AHP 분석 방법이 활용되었다. 창고임대 운영 관련 전문가 설문조사는 2025년 3월 1일부터 2025년 3월 10일까지 13명을 대상으로 실시되었다. AHP 분석 결과, 소분류 항목의 상대적 종합 중요도 1순위는“지역의 창고 수요 상황(시장 수요 부문)”이었고, 투자 수익률(ROI) 및 자본 회수 기간(경제적 요인)이 2순위, 임대료 수준및 상승률(경제적 요인)이 3순위, 창고 임차 기업의 업종 및 요구 사항(시장 수요)이 4순위였 다. 그러나 소분류 항목 중 가장 낮은 24순위는 보안 시스템 (시설 및 설비)였고, 23순위는 입주 기업의 지원 체계(관리 절차와 체계), 22순위는 산업단지와의 거리(입지), 21순위는 대형 유통 센터화의 거리(입지)로 나타났다. 이는 기존 선행 연구에서 입지가 창고임대료 결정에 있어서 핵심적 요인으로 제시된 결과와 상충 된 결과이다. 이는 최근 창고 시장의 성숙화로 인해서 주요 거점지역 간의 입지 격차가 감소 되고 있고, 이로인 해서 입지는 더 이상 경쟁력의 핵심 요인이 아니라 일정 수준이 확보되어야 하는 기본 요건(threshold factor)으로 인식되고 있음에 기인한다고 볼 수 있다.

The purpose of this study is to derive the importance ranking of factors in warehouse rental business operation in the metropolitan area. The AHP analysis method was used as the research method. A survey of experts related to warehouse rental operation was conducted from March 1, 2025 to March 10, 2025, targeting 13 people. As a result of the AHP analysis, the relative comprehensive importance of the subcategories was ranked 1st in “regional warehouse demand situation (market demand sector)”, 2nd in return on investment (ROI) and capital recovery period (economic factors), 3rd in rent level and increase rate (economic factors), and 4th in industry and requirements of warehouse rental companies (market demand). However, the lowest ranking among the subcategories was 24th for the security system (facilities and equipment), 23rd for the support system for tenant companies (management procedures and systems), 22nd for the distance to industrial complexes (location), and 21st for the distance to large-scale distribution centers (location). This result conflicts with the results of previous studies that suggested location as a key factor in determining warehouse rental fees. This can be attributed to the fact that the gap in location between major base areas has been reduced due to the recent maturation of the warehouse market, and as a result, location is no longer a key factor in competitiveness, but is now recognized as a threshold factor that must be secured at a certain level.