현장 전문가를 대상으로 한 전세사기 예방 및 피해구제를 위한 법·제도적 방안에 대한 연구

A Study on Legal and Institutional Measures for the Prevention and Remedy of Jeonse Fraud: Focusing on Field Experts' Perspectives

본 연구의 목적은 부동산 시장의 건전성과 임차인의 재산권 보호를 심각하게 위협하는 전세사기 범죄에 대응하기 위해, 관련 법·제도의 한계를 진단하고 실효성 있는 제도개선 방안을 모색하는 데에 있다. 이를 위하여 전세사기 특별단속 사례 및 국내 문헌을 분석하고, 공인중개사, 감정평가사, 경매학원장, 교수, 시의원, 변호사, 경찰관 등 현장 실무 및 법률 전문가로 구성된 표적집단을 대상으로 심층면접(FGI: Focus Group Interview)을 수행하였다. FGI 분석 결과, 다음과 같은 여섯 가지 제도개선 과제가 도출되었다. 첫째, 개업 공인중개사의 직업윤리 제고 및 실무역량 강화를 통한 사회적 책임성 강화가 요구된다. 둘째, 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 강화하여 임차인이 직면할 수 있는 권리·금융 위험에 대한 사전 경고 체계를 구축할 필요가 있다. 셋째, 임대인의 소유권 변동 시임차인에게 이를 통지하는 의무를 부과함으로써, 임대인의 부도위험 등에 대한 대응 가능성을 높여야 한다. 넷째, 전세사기 피해자 인정요건을 완화하고, 선구제·후구상(先救濟·後求償) 방식의 피해구제 절차를 제도화할 필요가 있다. 다섯째, 임차권 등기 의무화를 통해 임차인의 권리를 우선적으로 공시하고 보장하는 제도적 장치를 마련해야 한다. 여섯째, 조직적 전세사기에 대응하기 위해 범죄단체조직죄 적용 및 긴급몰수·보전제도의 도입이 필요하다. 본 연구는 전세사기와 관련한 현행 법·제도의 한계를 선행연구를 통해 검토하고, 법률 및 실무 전문가의 시각에서 보다 실증적이고 심화된 제도개선방안을 도출하였다는 점에서 학술적 의의가 있다.

This study aims to identify the limitations of current laws and institutional frameworks related to jeonse(long-term rental deposit) fraud—a serious crime that distorts the real estate market and undermines tenants' property rights —and to propose effective policy improvements to enhance tenant protection and housing stability. To this end, the study analyzed special government enforcement cases and existing domestic literature, and conducted a FGI(Focus Group Interview) with on-site legal and real estate professionals, including licensed real estate agents, appraisers, foreclosure instructors, professors, city council members, lawyers, and police officers. The analysis of the FGI results yielded six major institutional reform proposals: (1) strengthening the social responsibility and ethical standards of licensed real estate agents through improved training and qualification measures; (2) enhancing the duty of explanation and verification regarding real estate properties to address information asymmetries that increase risk for tenants; (3) introducing a mandatory notification system to inform tenants of any change in the landlord's ownership, particularly in high-risk scenarios such as fraudulent transfers or hidden trusts; (4) establishing a pre-compensation and post-recovery(Seongujae-Hugusang) system to provide timely relief for victims by easing the requirements for official victim recognition; (5) mandating the registration of leasehold rights to legally protect tenants’ claims and enhance transparency; and (6) applying criminal organization charges and introducing emergency confiscation and preservation measures to more effectively address and deter organized and large-scale jeonse fraud. This study holds academic significance in that it systematically examines the limitations of current laws and institutions related to rental fraud through a review of previous studies, and derives more empirical and in-depth policy improvement measures by incorporating the perspectives of legal and field experts.