전세수급 결정요인 및 기여도 분석: 임대차 2법 도입에 따른 시장 구조 변화를 중심으로

An Empirical Study on the Determinants and Contributions of Jeonse Supply and Demand Before and After the Implementation of the 2020 Lease Laws

본 연구는 2015년 1월부터 2023년 12월까지 17개 광역지자체의 패널 데이터를 이용하여 전세수급의 결정요인을 분석하고, 샤플리분해를 통해 결정요인의 기여도를 평가하였다. 분석 결과, 전세가격, 전세자금대출금리, 주택 준공물량, 주택 매매거래량이 전세수급에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 임대차 2법 도입 이후 전세자금대출금리의 영향력이 더욱 강화되었으며, 수도권에서는 전세가격의 기여도가 감소하고 매매거래량의 기여도가 증가한 반면, 지방에서는 전세가격의 기여도가 증가하고 매매거래량의 기여도가 감소하는 차별적인 양상이 확인되었다. 이는 임대차 2법 도입 이후 전세시장 내 금융 요인의 중요성이 확대되고, 수도권과 지방 간 전세시장 구조가 차별적으로 변했기 때문으로 이해할 수 있다. 이와 같은 분석 결과는 전세대출에 대한 유동성 공급을 적절히 조정하여 가격 변동성을 완화하고, 전세보증금이 주택 매입자금으로 과도하게 활용되지 않도록 규제를 강화할 필요가 있음을 시사한다.

This study analyzes the determinants of Jeonse supply and demand and evaluates the contribution of each determinant using Shapley decomposition, based on panel data from 17 metropolitan regions in South Korea from January 2015 to December 2023. The results indicate that Jeonse prices, Jeonse loan interest rates, housing completions, and housing transactions significantly affect Jeonse supply and demand. After the introduction of the Lease Protection Act, the influence of Jeonse loan interest rates became more pronounced. In the Seoul metropolitan area, the contribution of Jeonse prices decreased while that of housing transactions increased, whereas in non-metropolitan areas, the contribution of Jeonse prices increased while that of housing transactions declined, demonstrating a differentiated pattern across regions. This suggests that the importance of financial factors in the Jeonse market has expanded since the policy’s implementation and that the structural dynamics of the Jeonse market have evolved differently between metropolitan and non-metropolitan areas. These findings highlight the necessity of appropriately regulating liquidity in Jeonse loans to mitigate price volatility and strengthening restrictions on the excessive use of Jeonse deposits as leverage for housing purchases.