상증세법상 공동주택(아파트) 유사매매사례가액의 적정성에 대한 연구 –서울 아파트를 중심으로-

A Study on the Appropriateness of the price of Similar Apartment Sales under the Estate and Gift Tax Act – Focusing on Seoul Apartments –

본 연구의 목적은 서울 대단지 아파트를 중심으로 공시가격이 가장 낮게(높게) 고시된 아파트 호수에 적용한 유사매매사례가액의 적정성을 분석하고 개선된 시가 결정 방법과 그 효과를 제시하는 데 있다. 연구 방법은 2024년 동안 서울 대단지 아파트의 매매사례가액과 공시가격에 대한 실태분석과 문헌연구를 한다. 실태분석 자료를 통해 개선된 유사매매사례가액의 효과를 분석한다. 연구 결과, 현행 유사매매사례가액을 적용하여 실태분석한 결과 공동주택(아파트) 공시가격 5% 이내의 유사매매사례가액을 상증법상 평가대상 아파트의 시가로 간주할 경우 유사매매사례가액과 평가대상 아파트의 시가 간에는 상당한 차이가 발생하는 것을 발견하였다. 저층 아파트의 경우 과소평가된 금액은 3억 5,000만원이며, 과대평가된 금액은 최소 2,000만원부터 최대 2억 4,000만원이었다. 로얄층 아파트의 과소평가된 금액은 최소 3,000만원부터 최대 4억 4,000만원까지이며, 7,200만원 과대평가된 사례도 있었다. 공시가격은 과세 산출에 활용하기 위해 시가에 일정 비율을 곱하여 산정한 것으로 공시가격의 차이는 시가의 차이를 잘 반영한다고 볼 수 있다. 실거래가액에 더 부합한 유사매매사례가액의 결정은 유사매매사례가액에 ‘유사매매사례 공동주택 공시가격 대비 평가대상 공동주택 공시가격’을 곱하여 산정하며, 현실화율의 차이가 있을 경우 분모에 현실화율의 상대 비율을 반영한다. 공시가격의 차이가 반영된 유사매매사례가액을 적용할 경우 저층 아파트의 경우는 현행 유사매매사례가액을 1,788만원부터 최대 1억 2,673만원까지 감소시키는 효과가 있었다. 로얄층 아파트의 경우는 현행 유사매매사례가액을 최소 1,144만원부터 최대 1억 4,820만원까지 증가시키는 효과가 있었다. 공시가격의 차이를 반영한 유사매매사례가액은 시가 평가의 적정성을 더 높여준다. 제도개선을 위해 현실화율의 고시 의무가 필요하다. 본 연구를 통해 개선된 유사매매사례가액은 실지거래가액에 더 부합되므로 납세자의 재산권을 보호하고 세수 누락을 방지하며, 시가 평가에 대한 세법 개정시 기초자료로 활용될 수 있다.

The purpose of this study is to analyze the appropriateness of the similar sales case price applied to the apartment units with the lowest (highest) announced prices, focusing on large-scale apartment complexes in Seoul, and to suggest an improved market price determination method and its effects. The research method is to conduct a literature review and on-site analysis of the trade price and public notice price of large-scale apartment complexes in Seoul in 2024. The effectiveness of improved similar trade case prices is analyzed through actual analysis data. As a result of the study, the results of the on-site analysis using the current similar trade case prices were found to have a significant difference between the similar sales case price and the market price of the apartment subject to evaluation under the Estate and Gift Tax Act when the similar trade case prices within 5% of the publicly announced price of the apartment are considered the market price of the apartment subject to evaluation under the Estate and Gift Tax Act. For low-rise apartments, the underestimated amount was 350 million won, and the overestimated amount was a minimum of 20 million won and a maximum of 240 million won. For royal floor apartments, the underestimated amount was a minimum of 30 million won and a maximum of 440 million won, and there was also a case where it was overestimated by 72 million won. The public notice price is calculated by multiplying the market price by a certain percentage for use in tax calculations, so the difference in the public notice price can be seen as a good reflection of the difference in the market price. The determination of the similar trade case price that is more in line with the actual transaction price is calculated by multiplying the similar trade case price by the ‘public notice price of the apartment subject to evaluation compared to the public notice price of the apartment in the similar sale case’, and if there is a difference in the realization rate, tthe relative ratio of the realization rate is reflected in the denominator. When applying the similar tades case price that reflects the difference in the public announcement price, in the case of low-rise apartments, the current similar trade case price is reduced from 17.88 million won to a maximum of 126.73 million won. In the case of royal floor apartments, the effect was to increase the current similar trade case price from a minimum of 11.44 million won to a maximum of 148.2 million won. The similar trade case price that reflects the difference in the public price further increases the appropriateness of the market price assessment. In order to improve the system, it is necessary to notify the realization rate. The improved similar trade case price through this study is more consistent with the actual transaction price, so it can be used as basic data when revising the tax law on market valuation to protect taxpayers’ property rights and prevent tax omission.