금리 변화가 주택시장에 미치는 영향: 이론분석과 실증결과

The Impact of Interest Rates on Residential Housing Markets : A Theoretical and Empirical Approach

본 연구에서는 금리변화가 주택 매매가격, 전세가격, 월세가격에 미치는 영향을 이론적으로 분석한 후 실증 분석을 통해 이를 확인한다. 우선 주택 소유 사용자 비용(User Cost of Homeownership)에 기초한 부분균형 이론 모형을 기반으로, 금리 변화는 주택 매매가격과 전세가격에 음(-)의 영향을 미치나, 월세가격에는 영향이 없을 수 있다는 것을 보인다. 이어 이러한 이론적 결과를 확인하기 위해 2012년 6월부터 2024년 8월까지의 매매, 전세, 월세 가격 자료를 종속변수로 설정하고, 이자율을 비롯한 금융 및 통화정책 변수, 경제상태 변수, 물가 및 인플레이션, 금융시장 및 주택시장 변수 등을 포함하여 금리 변화가 주택시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 또한, 매매시장, 전세시장, 월세시장이 다양한 설명변수들에 의해 서로 영향을 받으며, 오차항 간 상관관계가 존재할 가능성이 높다는 점을 고려하여 SUR(Seemingly - Unrelated Regression) 회귀분석을 활용하였다. 실증 분석 결과 금리 변화가 주택 매매가격과 전세가격에는 음(-)의 영향을 미쳤으나, 월세시장에는 통계적으로 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타나 이론 모형과 부합하였다.

This study theoretically analyzes the impact of interest rate changes on housing sale prices, jeonse prices, and monthly rent prices , and then verifies these findings through an empirical analysis. First, based on a partial equilibrium model grounded in the User Cost of Homeownership, we show that interest rate changes have a negative effect on housing sale prices and jeonse prices but may not affect monthly rent prices. To empirically validate these theoretical results, using housing market data from 2012 to 2024, we analyze the effects of interest rate fluctuations while controlling for key macroeconomic variables, including interest rates, financial market indicators, fiscal policy variables, economic conditions, inflation, and residential market factors. Given the potential correlation among the error terms of the three housing market segments, we employ the Seemingly Unrelated Regression (SUR) model to account for simultaneous influences from control variables. Empirical results indicate that interest rate changes have a negative impact on both sale prices and jeonse prices but exhibit no statistically significant effect on monthly rent prices, supporting our theoretical analysis.