분양전환임대주택 임차인의 법적지위에 관한 연구: 10년 분양전환임대주택 임차인 지위강화의 필요성을 중심으로

A Study on the Legal Status of Tenants of Public rental housing converted to ownership: Focusing on the need to strengthen the status of 10-year leasehold rental housing with conversion to ownership

우리나라의 주택공급은 다양한 소득계층을 대상으로 시행되고 있다. 그중에서 ‘분양전환임대주택’은 임대와 분양의 이중적 성격이 있는데, 주택에 대한 소유욕이 강할수록 그 중요성은 더욱 크다고 할 수 있다. 특히, ‘10년분양전환임대주택’은 ‘5년분양전환임대주택’의 문제였던 주거불안을 해소하기 위하여 도입되었고 장기간 거주할 수 있도록 함으로써 주거안정에 기여한 것으로 평가받았으나, 동시에 장기간 거주와 관련된 불측의 문제가 발생하였고 분양전환조건과 관련된 갈등은 점차 사회적 문제로 등장하기에 이르렀다. 그러므로 그 분쟁의 원인은 무엇이고 해결방안에 어떤 것들이 있는지 살펴보는 것은 당해제도의안정적 발전을 위해 필요하다고 생각한다. 이러한 연구배경을 기초하여 제도운영 및 헌재결정례에 대해 살펴본 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수있었다. 우선, 분양전환임대주택은 총임대주택공급에 있어서 일정한 구성비를 유지할 필요가 있고, 주된사업자는 LH이어야 한다. 그리고 10년분양전환임대의 경우에도 분양전환시 가격산정 기준을 구체적으로명시할 필요가 있고, 이후에 지속적으로 낮은 가격에 거래되게 함으로써 전전매수인들도 개발이익을 향유할 수 있도록 유도하는 제도적 뒷받침이 이어져야 할 것이다.

Housing policy is being implemented to cater to various income levels. And the ‘Public rental housing converted to ownership’ has a dual status of rental and sale, and considering our strong inclination towards ownership of housing, its importance can be said to be even greater. ‘10-year leasehold rental housing with conversion to ownership’ was introduced to address the housing instability that was a problem with ‘5-year leasehold rental housing with conversion to ownership’, and it is true that it has contributed to long-term housing stability. However, at the same time, unforeseen issues related to the conditions for conversion to ownership have emerged and have gradually developed into a social problem. Therefore, I believe that researching the causes and solutions is necessary for the stable development of the system. Based on this research background, an examination of the system operation and constitutional court decisions led to the following conclusions. First of all, the rental housing for conversion to ownership must maintain a certain ratio in the housing supply and the main operator must be LH. Additionally, in the case of rental conversion into ownership after ten years, it is necessary to specifically outline the price assessment criteria at the time of conversion, and there should be an institutional support that allows the benefits of development profits to be enjoyed by future buyers through ongoing transactions at a consistently low price.