공인중개사 확인·설명의무 한계와 확대 가능성 고찰: 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결을 중심으로

A Legal Review on the Boundary of Factual Explanation Duties of Certified Real Estate Agents: Focusing on the Supreme Court Decision 2024Da239364, Delivered on September 12, 2024

본 논문은 대법원 2024.9.12. 선고 2024다239364 판결을 대상으로, 공인중개사 설명의무의 범위와한계를 검토하였다. 대상판결은 임차보증금 반환 채무의 인수가 임차인의 동의 없이는 면책적 채무 인수로 성립할 수 없다고 보면서도, 공인중개사가 이 점에 관해 설명하지 않은 것에 대해 법적 책임을 부정하였다. 이에 대해 필자는 임대차계약에서 계약 당사자의 목적달성 안정성을 확보하기 위해 공인중개사의설명의무를 강화할 필요가 있다고 본다. 특히, ① 임대인의 지위 승계를 둘러싼 법률관계를 명확히 하고, ② 공인중개사법 및 시행령에 설명의무의 범위를 구체적으로 규정하며, ③ 보증기관과의 협력을 통해 안전한 전세물건 중심의 임대차시장을 제도화함으로써 전세보증금 반환위험을 구조적으로 관리하는 방안을제시하였다. 본 논문은 공인중개사의 전문성과 신뢰도 회복을 위한 입법·정책적 개선이 시급하다는 점을강조한다.

This study examines the scope and limitations of the explanatory duties of certified real estate agents, with a focus on the Supreme Court Decision 2024Da239364, delivered on September 12, 2024. The Court held that the assumption of a tenant’s deposit refund obligation cannot constitute a valid assumption of debt without the tenant’s consent, but denied the legal liability of the real estate agent for failing to explain this point. In response, this paper argues for the necessity of strengthening the explanatory duties of real estate agents in order to ensure the contractual objectives and stability of lease agreements. Specifically, it proposes: (1) clarifying the legal framework surrounding the succession of the landlord’s position, (2) explicitly defining the scope of explanatory obligations under the Certified Real Estate Agents Act and its Enforcement Decree, and (3) institutionalizing a safer lease market centered on guaranteed rental properties through collaboration with guarantee institutions. This paper emphasizes the urgent need for legislative and policy reforms to restore the professionalism and trustworthiness of certified real estate agents.