가계부채 증가와 주택시장 경로: 임차보증금 부채화와 임차거주 갭투자

Rising Household Debt and Housing Market Dynamics: Lease Deposit Indebtedness and Tenant-based Gap Investment

본 논문은 가계부채 증가에 따른 주택시장 경로를 파악한다. 구체적으로 초저금리 2020년과 2021년에 누가 그렇게 많이 빌려 주택시장에서 무엇을 했는지를 분석한다. 하류층에서 신용의 외연적 확장이 있었지만, 점유주택 구매의 비율이 낮기에 주택소유의 민주화가 일어났다고 보기 어렵다. 오히려 전세자금대출 확장으로 임차보증금의 부채화가 발생하여 하류층의 자가점유를 어렵게 했을 수 있다. 반면 상류층에서는 가계부채 증가에 따라 다주택자 주택투자와 임차거주 주택투자가 활발했다. 특히 자가점유를 배제하는 임차거주 주택투자에서 갭투자의 특성이 두드러졌다. 이처럼 한국 고유의 전세제도는 전세자금대출과 갭투자를 통해 독특한 주택시장 경로를 만들어냈다. 이것은 더 많은 가구가 주택담보대출을 받아 자가점유를 하거나 이미 자가점유를 달성한 가구가 더 많이 빌려 임대주택을 구매하는 일반적인 경로와 상이하다. 한국에서 가계부채 증가는 자가점유의 아래와 위에서 자가점유의 확장을 가로막을 수 있다. 그리고 이러한 맥락에서 주택가격 상승은 부의 불평등을 심화할 수 있다. 하류층은 전세가격 상승으로 더 많은 가계부채와 금융비용을 부담하고, 상류층은 매매가격 상승에 따른 자본이득을 레버리지 효과로 극대화할 수 있기 때문이다.

This paper investigates the housing market channel resulting from the increase in household debt. Specifically, it examines who borrowed so heavily during the ultra-low interest rate period of 2020–2021 and what they did in the housing market. Among the lower class, there was an extensive expansion of credit, yet it did not translate into the democratization of homeownership. Rather, the expansion of Jeonse loans led to the indebtedness of housing lease deposits, thereby making owner-occupancy more difficult for the lower class. In contrast, among the upper class, the rise in household debt facilitated both housing investment based owner-occupation and tenant-based housing investment. Notably, the characteristics of Gap investment were particularly prominent in tenant-based housing investment, which excludes owner-occupancy. In this way, South Korea’s unique Jeonse system has produced a distinctive housing market channel through the mechanisms of Jeonse loans and Gap investment. The growth of household debt can impede the expansion of owner-occupancy both from below and above. In this context, rising housing prices can exacerbate wealth inequality: lower-class households bear heavier debt burdens due to rising Jeonse prices, while upper-class households are able to maximize capital gains from increasing sales prices through leverage effects.