기업형 임대주택 리츠의 주식 종류별 수익률 결정요인 : 뉴스테이 사업으로부터의 증거

Determinants of Returns by Stock Type in Enterprise-Led Rental Housing REITs: Evidence from New-Stay Projects in South Korea

본 연구는 기업형 임대주택 리츠의 주식종류별 수익률에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 정부는 주거안정과 민간참여 확대를 위해 뉴스테이(New Stay) 리츠 제도를 도입하였다. 그러나 관련 연구들은 제도의 구조적 특성, 특히 주식종류별 수익구조의 이질성을 충분히 반영하지 못했다. 이에 따라 본 연구는 2021년 말 기준 승인된 79개의 뉴스테이 리츠를 분석 대상으로 선정하고, 전체 주주, 우선주, 보통주의 수익률을 종속변수로 설정하였다. 또한 사업특성(수도권 여부, 택지공모형, 건설형, 자본이득확보율)과 재무적 특성(총사업비, 민간금리, 임대기간)을 독립변수로 구성하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 자본이득확보율은 모든 모형에서 유의한 정(+)의 영향을 보였으며, 민간금리는 전체 주주와 보통주 수익률에 유의한 음(-)의 영향을 미쳤다. 건설형 사업은 보통주 수익률을 유의하게 낮추는 반면, 택지공모형은 보통주에서만 정(+)의 효과를 나타냈다. 이러한 결과는 주식종류별로 상이한 위험–수익 구조가 존재함을 보여준다. 따라서 기업형 임대주택리츠의 활성화를 위해서는 투자자의 위험선호도와 투자기간에 따라 주식종류별 특성에 부합하는 투자구조 재설계가 필요하며, 자본 조달비용 절감, 자본이득 분석의 정교화가 요구된다.

This study empirically analyzes the factors influencing the rates of return by stock type in enterprise-led rental housing REITs. The South Korean government introduced the New Stay REIT program to enhance housing stability and expand private-sector participation. However, previous studies have not sufficiently reflected the structural characteristics of the system, particularly the heterogeneity in return structures across different stock types. Accordingly, this study examines 79 New Stay REITs approved as of the end of 2021, using the returns of overall shareholders, preferred stocks, and common stocks as dependent variables. The independent variables include business characteristics (metropolitan area location, public land bidding, construction type, and capital gain ratio) and financial characteristics (total project cost, private interest rate, and lease period). The results show that the capital gain ratio has a significantly positive effect across all models, while the private interest rate has a significantly negative effect on the returns of overall shareholders and common stocks. Construction-type projects significantly reduce common stock returns, whereas public land bidding positively affects only common stocks. These findings suggest that risk–return structures differ across stock types. To promote the sustainable development of enterprise-led rental housing REITs, investment structures should be redesigned according to investors’ risk preferences and investment horizons, financing costs should be reduced, and capital gain analyses should be refined to enhance investment efficiency.