부동산 심리 편향이 법원경매 낙찰가에 미치는 영향 - 부동산심리학과 법원경매제도의 연계적 실증 분석

The Impact of Real Estate Psychological Biases on Court Auction Winning Bids : An Empirical Study Linking Real Estate Psychology and the Judicial Auction System

본 연구는 부동산 시장 중에서도 정보 비대칭성과 심리적 압박이 극대화되는 법원경매라는 특수한매각 환경을 중심으로, 경매 참여자의 심리 편향이 낙찰가 형성에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 기존의 부동산 분석은 대체로 감정가, 입지, 공급량, 세제 등 구조적･계량적 요인을 중심으로 이루어져 왔으나, 본 연구는 ‘심리’라는 비정형 요인이 실제 가격 결정에 미치는 영향력을 규명하고자 한다는 점에서 차별성을 지닌다. 연구의 이론적 기초는 확증편향(confirmation bias),1) 손실회피(loss aversion),2) 군중심리(herding),3) 현재편향(present bias) 등 행동경제학 및 부동산심리학의 핵심 개념에 기반하며, 이를 바탕으로 정성･정량 혼합연구(mixed method)4)를 설계하였다. 정량 분석은 2021~2024년 사이수도권 및 강원권 아파트 민사경매 사례 1,200건을 대상으로 하여 다중회귀모형을 구성하였고, 낙찰가율(WBR: Winning Bid Ratio)을 종속 변수로 설정하여 심리 지표의 수치적 영향을 측정하였다. 정성 분석은 낙찰자 및 낙찰 실패 경험자 42명을 대상으로 반구조화 인터뷰를 실시하고, 심리키워드에 대한 내용분석(content analysis)을 통해 정형화된 더미 변수를 추출하였다. 분석 결과, 낙찰자의 감정 표현 중 “놓치면 손해(LossFear)”, “사람이 몰리면 뭔가 있다(CrowdValue)”, “후회가 될까봐(RegretShield)”와 같은 심리 반응은 낙찰가율을 각각 6.4% 5.2%, 4.3%p씩 상승시키는 유의미한 요인으로 작용하였다. 이는 감정 상태가 실제 금전적판에 구조적으로 개입하며, 단순한 ‘고평가 낙찰’이 아닌 심리적 과잉응찰 현상이라는 해석을 가능케 한다. 또한 강릉과 용인의 사례 분석을 통해, 동일한 감정가임에도 응찰자의 심리 기제에 따라 낙찰가가 달라지는 실제 현상을 관찰하였으며, 이로부터 심리 메커니즘이 실거래가보다 더 강력한 가격 형성 동력으로 작용할 수 있음을 확인하였다. 본 연구는 국내 최초로 부동산심리학 이론을 법원경매 실증 분석에 적용하여, 낙찰가율과 심리편향 간의 함수적 연계를 입증한 사례로 평가될 수 있다. 특히 응찰자의 감정 흐름, 판단 동기인지적 왜곡 등을 종합적으로 분석하여 향후 정책 설계, 교육 콘텐츠, 실무 대응책 수립에 있어심리 중심 접근이 유효함을 강조한다. 이에 따라 정보 제공 시스템 개선, AI 기반 낙찰 피드백플랫폼, 군중심리 차단형 UI, 심리 추천 시스템 등 구체적 정책적 대응 방안도 함께 제시하였다.결론적으로, 본 연구는 “심리를 읽지 못하면 시장도 예측할 수 없다”는 문제의식하에, 부동산경매라는 실제 매매 공간에서 심리 편향이 어떻게 숫자를 움직이는지를 정량･정성통합적으로 해석한 첫 실증 연구이며, 향후 경매 교육, 부동산 정책, 투자자 보호 시스템 등 다양한 분야에 심리학의 학문적･정책적 기여 가능성을 제시한 기반 연구로서 그 의의를 갖는다.

This study empirically analyzes the impact of psychological biases among auction participants on bid price formation within the highly specialized context of court auctions, where information asymmetry and psychological pressure are maximized. While conventional real estate analyses have predominantly focused on structural and quantitative factors—such as appraised value, location, supply conditions, and taxation—this study differentiates itself by explicitly examining the influence of psychological factors, which are inherently unstructured and often overlooked, on actual price determination. The theoretical foundation of this research is grounded in core concepts from behavioral economics and real estate psychology, including confirmation bias, loss aversion, herding behavior, and present bias. Nickerson (1998) explains confirmation bias as a pervasive tendency in which individuals reinforce pre-existing beliefs while selectively avoiding contradictory evidence, thereby undermining critical reasoning. In real estate decision-making, this bias manifests as an excessive fixation on specific regions or selectively filtered information. Kahneman and Tversky’s (1979) prospect theory demonstrates that individuals exhibit stronger emotional responses to losses than to gains of equivalent magnitude, leading to systematically distorted decision-making aimed at loss avoidance. In real estate markets, this psychological mechanism often results in investors’ reluctance to sell during downturns, reinforcing “hold-on” strategies even under unfavorable conditions. Banerjee (1992) conceptualizes herding behavior as a phenomenon in which individuals imitate the actions of others, producing homogeneous decision-making even under conditions of limited or imperfect information. This behavior is commonly observed in real estate markets when investors follow crowd movements based on the belief that “if everyone is buying, there must be value,” rather than on objective analysis. Building on these theoretical foundations, this study adopts a mixed-methods research design (Creswell & Plano Clark, 2011), integrating quantitative rigor with qualitative contextual understanding. Such an approach is particularly effective in real estate psychology research, as it enables simultaneous examination of numerical outcomes and the underlying emotional and cognitive processes driving participant behavior. For the quantitative analysis, a multiple regression model was constructed using 1,200 civil apartment auction cases from the Seoul metropolitan area and Gangwon Province between 2021 and 2024. The Winning Bid Ratio (WBR) was set as the dependent variable to measure the numerical impact of psychological indicators on auction outcomes. The qualitative analysis consisted of semi-structured interviews with 42 participants, including both successful bidders and failed bidders. Through content analysis of psychologically salient keywords, structured dummy variables were extracted and incorporated into the quantitative framework. The results reveal that specific emotional expressions significantly increase the winning bid ratio. In particular, psychological responses such as “missing out would be a loss” (LossFear), “where people gather, there must be value” (CrowdValue), and “fear of future regret” (RegretShield) were found to raise the winning bid ratio by 6.4%, 5.2%, and 4.3 percentage points, respectively. These findings indicate that emotional states structurally intervene in monetary judgment, supporting the interpretation of auction outcomes not merely as cases of “overbidding,” but as manifestations of psychological over-response. Furthermore, comparative case analyses of Gangneung and Yongin demonstrate that even when appraised values are identical, auction outcomes diverge significantly depending on bidders’ psychological mechanisms.