현행 부동산실명법의 규율체계와 부동산 경매절차상 법적 쟁점에 관한 연구 - 명의신탁 부동산의 경매 효력과 낙찰자 보호 문제를 중심으로

A Study on the Regulatory Framework of the Real Name Registration Act and Legal Issues in Real Estate Auction Procedures : Focusing on the Effect of Auction of Trust-Held Real Estate and the Protection of Successful Bidders

본 연구는 ｢현행 부동산실명법의 규율체계와 부동산 경매절차상 법적 쟁점에 관한 연구 ― 명의신탁 부동산의 경매 효력과 낙찰자 보호 문제를 중심으로 ―｣라는 주제하에, 부동산실명법과 민사집행법이 경매절차라는 구체적 국면에서 충돌하는 지점을 분석하고, 그로 인해 발생하는 법적 긴장과 제도적 한계를 규명하는 것을 목적으로 한다. 특히 명의신탁 부동산이 경매절차에 편입되는 경우 실권리자, 명의수탁자, 채권자 및 낙찰자 간에 형성되는 복합적인 법률관계를 중심으로 논의를 전개하였다. 연구 방법으로는 관련 법령에 대한 해석론적 검토와 함께 대법원 및 하급심 판례 분석을 병행하였으며, 학설 검토를 통해 부동산실명법의 법적 성격과 경매제도의 구조적 특성을 비교･분석하였다. 이를 토대로 명의신탁의 유형과 법적 성질, 경매절차상 권리확정 원칙, 등기부 신뢰의 범위, 실권리자의 절차 참여 가능성 및 배당절차상의 문제점을 단계적으로 검토하였다. 연구 결과, 경매절차는 등기부 중심의 형식적 권리확정주의를 전제로 운용됨으로써 절차의 신속성과 거래 안전을 확보하고 있으나, 그 과정에서 실권리자의 보호는 제한적으로 이루어지고 있음을 확인하였다. 대법원은 명의신탁 약정의 무효에도 불구하고 경매의 효력을 폭넓게 인정함으로써 낙찰자의 법적 지위를 안정적으로 보호하는 반면, 실권리자의 구제는 경매절차 외부의 사후적 수단에 의존하도록 유도하고 있는 것으로 분석되었다. 또한 배당절차에 있어서도 형식적 채무자 기준이 우선함에 따라 실질적 권리관계가 충분히 반영되지 못하는 한계가 드러났다. 이러한 분석을 바탕으로 본 연구는 부동산실명법과 민사집행법 간 적용 관계를 명확히 할 필요성을 제기하고, 명의신탁 관련 정보 제공의 강화, 경매 공시제도의 개선, 낙찰자 보호와 실권리자 구제 간의 조화 가능한 기준 마련 등 제도 개선 방향을 제시하였다. 본 논의는 명의신탁과 경매가 교차하는 영역에 대한 종합적 분석을 시도하였다는 점에서 학술적 의의를 가지며, 향후 입법 및 해석론 논의에 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

This study aims to analyze the points of conflict between the Real Name Registration Act for Real Estate and the Civil Execution Act in the context of real estate auction procedures, and to examine the resulting legal tensions and institutional limitations arising from such conflicts. In particular, this paper focuses on the complex legal relationships formed among beneficial owners, nominal title holders, creditors, and successful bidders when trust-held real estate is subjected to auction proceedings. For this purpose, this study adopts a doctrinal analysis of relevant statutes and conducts a case-law analysis of Supreme Court and lower court decisions. In addition, scholarly interpretations are reviewed to comparatively examine the legal nature of the Real Name Registration Act and the structural characteristics of the auction system. Based on this framework, the study systematically analyzes the types and legal nature of title trusts, the principles governing the determination of rights in auction proceedings, the scope of reliance on the real estate registry, the procedural standing of beneficial owners, and issues related to the distribution of proceeds. The findings indicate that auction procedures, which operate on the basis of formal determination of rights derived from the real estate registry, contribute to procedural efficiency and transactional security. However, such a system provides only limited protection for beneficial owners, whose remedies are largely confined to ex post facto civil actions outside the auction process. Supreme Court precedents generally uphold the validity of auctions despite the invalidity of title trust agreements, thereby reinforcing the legal stability of successful bidders’ rights. Finally, this paper proposes institutional improvements, including clarification of the relationship between the Real Name Registration Act and the Civil Execution Act, enhancement of information disclosure regarding title trust arrangements, improvement of the auction disclosure system, and the establishment of balanced standards that harmonize the protection of successful bidders with the relief of beneficial owners. In this respect, this study contributes to the academic discourse by offering a comprehensive analysis of the intersection between title trusts and real estate auctions, and provides a foundation for future legislative and interpretative developments.