전세사기 이후 부동산경매의 법적 성격 변화연구 - 사회적 위험조정 장치로의 전환 가능성

A Study on the Transformation of the Legal Nature of Real Estate Auctions after Rental Fraud : The Possibility of Transition into a Social Risk Adjustment Mechanism

본 연구는 전세사기 이후 부동산경매가 수행하고 있는 기능 변화를 분석하여, 부동산경매의 법적 성격을 전통적인 민사집행 절차 중심 관점에서 재검토하고 이를 사회적 위험조정 장치로 재해석할 가능성을 이론적･해석학적으로 검토한다. 종래 부동산경매는 채권자의 금전채권 실현을 위한 중립적 집행절차로 이해됐으나, 전세사기와 같이 구조적･집단적 피해가 발생하는 국면에서는 이러한 전제가 현실을 충분히 설명하지 못한다는 문제의식에서 연구를 출발하였다. 본 연구의 분석 결과, 전세사기는 임대차 단계에서 흡수되지 못한 사회적 위험이 법제 내부를 이동하여 경매절차에서 최종적으로 집결되는 구조를 가지며, 이로 인해 경매는 단순한 채권자만족 절차를 넘어 사회적 위험이 조정･흡수되는 제도적 결절점으로 기능하고 있음이 확인되었다. 특히 전세사기 피해주택의 대량 경매 유입과 집행정지･유예, 공공기관의 선매･매입 등은 경매가 사실상 사회적 위험 처리 장치로 작동하고 있음을 보여주는 제도적 징후로 분석되었다. 이에 본 연구는 기존의 “경매는 집행이다”와 “경매는 공익이다”라는 이분법적 이해를 넘어서, 경매를 채권자 만족을 본질로 하는 집행절차이면서 동시에 전세사기와 같은 구조적 사회적 위험 국면에서는 조건부･보조적으로 위험을 조정･흡수하는 제도로 파악하는 ‘집행 + 조건부위험조정’이라는 제3의 해석 틀을 제시한다. 이 해석 틀에 따르면 경매의 법적 성격은 전면적으로 전환된 것이 아니라, 본질을 유지한 채 기능이 조건부로 확장된 것으로 이해된다. 다만 본 연구는 경매의 공익성을 제한 없이 인정하지 않으며, 사회적 위험 국면에서의 국가개입과 공익성 인정은 비례성･최소침해･보충성 원칙 아래에서 한정적으로 정당화되어야 함을 규범적 결론으로 도출한다. 본 연구는 이러한 분석을 통해 부동산경매를 사회적 위험조정 장치로 재해석할 수 있는 이론적 기준을 제시하고, 향후 경매제도의 목적 규정 재정립과 관련 법제논의에 중요한 시사점을 제공한다.

This study reexamines the legal nature of real estate auctions in the context of large-scale rental fraud, focusing on the functional changes observed under conditions of structural and systemic risk. Traditionally, real estate auctions have been understood as neutral civil enforcement mechanisms aimed at satisfying creditors’ monetary claims. However, this study demonstrates that such an understanding is insufficient to explain situations involving collective and structural harm. The analysis shows that rental fraud constitutes a form of social risk that is not absorbed at the lease-contract stage but instead converges in auction proceedings. As a result, auctions function not only as enforcement procedures but also as institutional mechanisms through which social risks are adjusted and absorbed, as evidenced by the mass inflow of fraud-affected properties, enforcement suspensions, and public-sector interventions. Moving beyond the dichotomy of auctions as either enforcement mechanisms or public-interest instruments, this study proposes a third framework—“enforcement plus conditional social risk adjustment.” It concludes that while auctions retain their core nature as enforcement procedures, a supplementary risk-adjustment function and state intervention are normatively justified only on a limited and conditional basis.