상업용 부동산 공실률이 지역경제에 미치는 영향에 관한 실증연구

An Empirical Study on The Impact of Commercial Real Estate Vacancy Rates on Regional Economies

본 연구는 2014년부터 2023년까지의 10개년에 걸쳐 전국 17개 시도의 패널형 자료를 활용하여 상업용 부동산 공실률에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하였다. 최근 4차산업혁명, 온라인 소비의 급속한 확대, 공유오피스 및 복합쇼핑몰의 확산 등 상업 공간의 수요구조가 변화하면서 지역별 공실률 격차가 심화되고 있음에도 불구하고, 기존 연구는 개별 경제지표 또는 특정 지역에 초점을 둔 분석에 한정되는 한계를 보였다. 이에 본 연구는 경제적 요인(고용률, 가계지출, GRDP)과 지역적 요인(서울을 기준범주로 한 16개 지역 더미변수)을 동시에 고려한 통합적 분석틀을 구축하여 공실률의 결정 메커니즘을 다층적으로 규명하고자 한다. 연구 방법으로는 기술통계, 상관관계 분석, 일원분산분석(ANOVA), 다중회귀분석을 순차적으로 적용하고, 경제적 요인 단일모형, 지역적 요인 단일모형, 경제·지역적 요인의 통합모형을 비교함으로써 각 요인의 상대적 영향력을 검증하였다. 분석 결과, 공실률은 단순한 경제 여건뿐 아니라 지역별 상권 구조, 산업구조, 도시적 특성 등 구조적 요인의 영향을 크게 받는 것으로 나타나, 지역적 차이를 고려한 접근이 필수적임을 확인하였다. 또한 경제적 요인과 지역적 요인을 결합한 모형의 설명력이 단일모형에 비해 뚜렷이 높게 나타나 공실률이 복합적 요인의 상호작용에 의해 형성되는 다층적 현상임을 실증적으로 보여주었다. 본 연구는 전국 단위의 종합적 실증분석을 수행함으로써 상업용 부동산 공실률을 지역경제의 작동 구조 속에서 해석하는 분석틀을 제시하였으며, 향후 지역 맞춤형 상권 전략, 상업용 부동산 공급 정책, 도시경제 정책 수립 등 기초자료로 활용될 수 있다는 점에서 의의를 가진다.

This study empirically analyzes the determinants of commercial real estate vacancy rates by utilizing panel data for 17 regions (si·do) across South Korea over a ten-year period from 2014 to 2023. Despite the fact that regional disparities in vacancy rates have widened due to structural shifts in demand for commercial space—driven by the Fourth Industrial Revolution, the rapid expansion of online consumption, and the proliferation of shared offices and mixed-use shopping complexes—previous studies have been largely limited to examining individual economic indicators or focusing on specific regions. To address these limitations, this study establishes an integrated analytical framework that simultaneously incorporates economic factors (employment rate, household expenditure, GRDP) and regional factors (16 regional dummy variables with Seoul as the reference category) to identify the multi-layered mechanisms shaping vacancy rates. Methodologically, descriptive statistics, correlation analysis, one-way ANOVA, and multiple regression analysis were applied sequentially. By comparing the economic-factor-only model, the regional-factor-only model, and the combined economic-regional integrated model, this study evaluates the relative influence of each factor. The results indicate that vacancy rates are significantly affected not only by general economic conditions but also by structural characteristics such as regional retail market structure, industrial composition, and urban attributes. Furthermore, the integrated model demonstrates markedly higher explanatory power than the single-factor models, confirming that vacancy rates arise from a complex, multi-dimensional interaction of determinants. By conducting a comprehensive nationwide empirical analysis, this study presents an analytical framework for interpreting commercial real estate vacancy rates within the operational structure of regional economies. The findings provide meaningful implications as foundational data for regional market strategies, commercial property supply planning, and urban economic policy development.