소매유통규제와 시간ㆍ공간ㆍ전략 선택 - 한국 대형소매점포 실증분석과 영국 BID 시사점

Timing, Location, and Strategic Choice under Retail Regulation: Evidence from Large Retail Stores in Korea and Institutional Implications from UK BIDs

본 연구는 전통시장 보호를 중심으로 한 소매유통 규제가 소매기업의 공간적ㆍ시간적 전략을 어떻게 재편하며, 나아가 도시 상업공간 구조 변화에 어떠한 영향을 미치는지를 실증적으로 분석한다. 이를 위해 본 연구는 세 가지 가설에 주목한다. 소매유통규제가 (H1) 기업 진입을 억제하기보다는 공간적 재배치를 유도하는지, (H2) 토지가치 상승과 상권 위계에 조건부로 후발진입 전략을 강화하는지, (H3) 규제 압력이 점포 폐점 및 토지이용전환을 적응적 전략으로 증가시키는지를 검증한다. 분석에는 1990년대 중반 이후 시행된 다수의 정책 변화를 활용하여, 우리나라 대형 소매점포의 점포 단위 자료를 기반으로 로지스틱 이중차분(DID) 모형과 Firth 보정 추정을 적용하였다. 실증분석 결과, 소매유통 규제는 다국적 소매기업의 시장 진입을 직접적으로 차단하지 않았으며, 대신 전통시장 인접 지역을 회피하는 방향으로 진입 위치를 재배치시킨 것으로 나타났다. 또한 토지가격 상승률이 높고 상위 상권에 위치한 지역일수록 후발ㆍ선별적 진입 가능성이 유의하게 증가하였고, 규제가 강한 지역에서는 점포 폐점과 토지이용전환의 발생 확률이 높아졌다. 아울러 제도 비교 분석 결과, 영국의 BID 제도는 거버넌스 기반의 지역 관리와 조정을 통해 상업공간 변화에 따른 조정 비용을 내부화하는 반면, 한국의 규제 중심 소매정책은 상업구조 재편의 부담을 공간적으로 외부화하는 경향이 있음을 확인하였다. 이러한 결과는 소매유통규제를 단순한 보호 정책이 아니라, 도시 및 부동산 차원의 공간 거버넌스 수단으로 재해석할 필요성을 시사한다.

This study examines how retail regulation centered on the protection of traditional markets reshapes retailers’ spatial and temporal strategies and, in turn, the restructuring of urban commercial space. Focusing on three hypotheses, it tests whether retail regulation (H1) induces spatial reallocation rather than suppressing entry, (H2) encourages late-entry strategies conditioned by land-value dynamics and commercial hierarchy, and (H3) increases land-use conversion of retail sites as an adaptive response to regulatory pressure. Using store-level data on large-format retail stores in South Korea and exploiting multiple policy interventions implemented since the mid-1990s, the study applies a logistic difference- in-differences framework, complemented by Firth penalized estimation to address separation and rare-event bias. The empirical results show that retail regulation did not prevent transnational retailer entry but instead redirected entry away from locations adjacent to traditional markets, supporting the spatial reallocation hypothesis. Higher land-price growth and upper-tier commercial districts significantly increased the likelihood of delayed and selective entry, while store closure and land-use conversion became more prevalent in highly regulated areas. A comparative institutional interpretation further reveals that the UK’s Business Improvement District (BID) system internalizes spatial adjustment costs through governance-based coordination and localized management, whereas Korea’s regulation-centered approach tends to externalize commercial restructuring across space. These findings suggest that retail regulation should be understood not merely as a protective instrument, but as a form of urban and real estate governance that actively shapes the spatial transformation of commercial areas.