서울시 계약 종료시 보증금 미반환 임차불안이 묵시적 갱신 여부에 미치는 영향에 관한 연구

A Study on the Impact of Tenant Anxiety on Implicit Renewal of Lease Contracts in Seoul

본 연구는 임차인의 묵시적 갱신 여부에 영향을 미치는 결정요인을 실증적으로 규명하였다. 기존 연구가 명시적 재계약에 집중한 한계를 보완하고자, 묵시적 갱신을 독립적인 계약 행태로 정의하고 인구통계학적 특성, 임차불안 특성, 권리보장 특성, 재무 특성, 지역 특성이 어떤 영향을 미치는지 서울시 주거실태조사(2020~2022년)을 활용해 실증분석 하였다. 실증분석결과 보증금 미반환 임차불안, 자기자금, 부채금액은 묵시적갱신 가능성을 유의하게 낮추는 반면, 나이, 가구원수, 전세권 설정, 강남3구는 묵시적갱신 가능성을 높이는 것으로 나타났다. 이는 묵시적갱신이 단순한 자동 연장이 아니라 임차인의 불안 해소 및 법적·경제적 환경에 대한 전략적 대응임을 시사한다. 본 연구의 결과를 토대로 묵시적 갱신은 단순한 제도적 자동연장이 아니라 임차인의 주관적 불안·불확실성, 권리보장 인식, 지역·경제 여건이 맞물린 결과로 나타나는 전략적 선택이다. 실증분석에서 보증금 미반환 임차불안이 묵시적 갱신 확률을 유의하게 낮춘 결과는 임차인이 현상 유지형 안정 추구자에 머무르지 않고 보증금 안전성 확보를 위해 능동적으로 이주를 선택할 수 있음을 보여준다. 따라서 높은 보증금 미반환 임차불안은 묵시적 갱신이라는 현상유지를 저해하므로 보증금 보호를 위한 보험·예치제도 확대가 필요하다.

This study empirically investigated the potential influences on tenants' implicit responses. To complement viewers who focus on existing independent relationships (2020-2022), we define the relationship as one in which a modular library is selected, and analyze it independently, with the influence of rent insecurity and rights security in public statistics, and the influence of the relationship being randomly influenced. The empirical analysis results show that unreturned rent insecurity, self-funding, and large amounts of money decrease the likelihood of implicit renewal, while age, number of household members, leasehold status, and the three Gangnam districts indicate implicit renewal. Automatic summer machines are not plugins, but rather, seek treatment for tenants' anxious rest, companionship, and economic circumstances. Because they can reflect the results of this study, we select options that consider the interplay of tenants' psychological anxiety and uncertainty, their perception of rights security, and regional and economic conditions, rather than institutional automatic renewal. Empirical analysis suggests that the implicit expectation of non-returnable rent insecurity can explain the interesting phenomenon of non-returnable rent insecurity. This suggests that tenants can exclude the need for protection, except to take a break from the disaster, to maintain their rent. Therefore, because high non-returnable rent insecurity is implicit, and because it leads to a desire for rescue, the protection and deposit system should be expanded.