전세사기 유형별 원인분석과 전세금 미반환에 따른 사회적 부담 완화를 위한 정책적 대안

Analysis of Causal Factors by Type of Jeonse Fraud and Policy Alternatives to Alleviate Social Burdens Arising from Non-Return of Jeonse Deposits

본 연구는 전세보증금 미반환 현상과 전세사기로 인해 발생하는 다양한 문제를 심층적으로 분석하고, 이를 해결하기 위한 제도적 개선 방안을 제시하는 데 중점을 두고 있다. 전세보증금 미반환 현상은 주택 담보 가치와 전세보증금 간의 불균형, 임대인의 대출 상환 실패, 그리고 근저당권자의 담보권 실행을 통한 임의경매나 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 이를 근거로 강제경매가 진행될 수 있는 위험이 증가하는 등의 구조적 요인에서 비롯된다. 또한 전세 가격 하락으로 인한 역전세 상황은 세입자에게 심각한 경제적 부담을 초래하며, 무자본 갭 투자와 같은 비정상적인 투자방식은 자산 가치 감소와 보증금 반환 실패를 야기하는 주요 원인으로 작용하고 있다. 특히, 소유권이전청구권 보전 가등기의 남용은 세입자의 권리를 침해하고, 경매를 통한 채권회수를 어렵게 만드는 구조적 문제를 드러내고 있다. 이러한 문제는 세입자의 주거 안정성을 심각하게 위협하며, 현재의 법적 및 제도적 체계는 이를 효과적으로 예방하거나 피해자를 보호하는 데 한계를 보이고 있다. 전세사기 피해자로 인정받기 위한 조건이 지나치게 까다롭고, 피해자 지원 프로그램의 실효성이 부족하다는 점이 이러한 한계를 더욱 부각시키고 있다. 이에 본 연구는 전세사기의 유형별 문제를 체계적으로 분석하고, 이를 해결하기 위해 구체적인 정책적 대안을 제시하려고 한다. 연구는 사례 연구와 질적 연구 방법론을 활용하여 전세사기 피해사례를 심층적으로 조사하고, 이를 통해 전세사기의 구조적 원인을 규명하고자 한다. 주요 분석 결과는 전세보증금 반환 보장제도 도입, 임대차 계약의 법적 투명성 강화, 전세권 등기제도의 개선, 법적 절차 간소화, 정보 공유 및 교육 프로그램 활성화, 악성 임대인에 대한 처벌 강화, 전세보증금 예탁제도 도입, 전세시장 모니터링 시스템 구축과 같은 실질적인 해결책 등을 제시하고 있다. 연구 결과는 전세사기 문제의 심각성을 강조하며, 이를 해결하기 위한 정책적 노력이 필요하다는 점을 부각하고 있다. 또한, 본 연구는 전세 사기와 관련된 법적, 제도적 한계를 명확히 지적하고, 세입자의 주거 안정성을 보장하기 위한 실질적인 방안을 제시함으로써, 향후 정책 개발과 사회적 인식 제고에 이바지할 수 있는 기초 자료를 제공하기 위함이다.

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES This study proposes various institutional improvement measures, such as guaranteeing the return of lease deposits, strengthening legal transparency of lease contracts, and improving the lease registration system, thereby suggesting practical directions to solve the problem of lease fraud and guarantee tenants' housing stability. (2) RESEARCH METHOD In this study, various damage cases related to lease on a deposit basis fraud were collected and the problems of each type of lease on a deposit basis fraud were analyzed based on this. Through this, we tried to lay the foundation for a clearer understanding of the nature of the lease on a deposit basis fraud problem and seeking effective solutions. (3) RESEARCH FINDINGS This study emphasized that the current legal system and system are insufficient to prevent jeonse fraud and protect victims. Accordingly, institutional improvement measures were suggested to solve the structural problems related to jeonse fraud. For example, through practical policy proposals such as guaranteeing the return of jeonse deposits, strengthening legal transparency of lease contracts, and improving the jeonse registration system, directions for protecting tenants' rights and enhancing housing stability were suggested. 2. RESULTS This study suggested practical institutional improvement measures to solve the problem of jeonse fraud. Various solutions were discussed, such as guaranteeing the return of jeonse deposits, strengthening the legal transparency of lease contracts, improving the jeonse registration system, simplifying legal procedures, activating information sharing and education programs, strengthening punishment for malicious landlords, introducing a jeonse deposit deposit system, and establishing a jeonse market monitoring system. These proposals provide an important direction that can contribute to protecting tenants' rights, preventing jeonse fraud, and strengthening housing stability.