전세사기 구조의 변화와 대응 방안에 관한 연구: 지적장애인 명의대여 사례를 중심으로

Structural Changes in Rental House Fraud: Misuse of Intellectual Disability Holders’ Identities

본 연구는 지적장애인 명의 악용 전세사기 사례를 분석하여, 전세사기 구조의 변화와 대응 방안을 도출하는 것을 목적으로 한다. 기존 전세사기는 분양대행사 기획형, 공인중개사 연계형, 정보 비대칭형, 보증보험 악용형 등이 중심이었으며, 시장의 불투명성과 제도 간 단절이 주요 원인으로 작용하였다. 그러나 지적장애인 명의 악용 사례는 기존 구조에 사회적 취약성･복지제도의 공백･후견 정보 비연계가 결합한 새로운 유형으로 나타난다. 분석 결과, 장애인은 계약의 구속력을 이해하지 못한 채 범죄 조직의 지시에 따라서류 서명과 전입･등기 절차를 반복하였고, 그 결과 피해자임에도 임대인･채무자･피의자로 전락하는 삼중 피해 구조가 발생하였다. 이는 전세사기특별법이 피해자를 임차인으로 한정하고, 주택임대차보호법 또한 취약계층 명의자를 보호하지 않는 제도적 한계에서 비롯된다. 아울러 복지기관･지자체･보증기관 간 정보 불연계로 인해 이상 거래가 조기에 탐지되지 못하는 구조적 문제가 드러났다. 이에 본 연구는 임대차계약 단계의 사전 필터링, 보증보험 심사 정교화, 중개사의 설명의무 확대, 복지–주거–보증기관 통합 감독체계 구축, 취약계층 명의자의 법적 보호 대상 포함 등을 제안하였다. 본 연구는 전세사기를 제도･사회･시장환경이 교차하는 복합범죄로 재정의하고, 취약계층 보호 중심의 대응체계 필요성을 제시한다.

This study analyzes cases of house fraud involving the misuse of names of individuals with intellectual disabilities, aiming to identify structural changes in house fraud and propose responsive policy measures. Traditional house fraud has typically involved schemes led by sales agencies, collusion with licensed real estate agents, information asymmetry, and abuse of guarantee insurance systems— primarily driven by market opacity and institutional disconnection. However, the recent misuse of intellectually disabled individuals’ names reflects a new typology that combines structural weaknesses in social welfare, gaps in guardianship systems, and the lack of interagency information sharing. The analysis reveals that persons with disabilities were repeatedly instructed by criminal organizations to sign contracts, transfer residency, and register ownership without understanding the binding nature of such agreements. As a result, they suffered triple-layered victimization—treated simultaneously as landlords, debtors, and criminal suspects. This outcome stems from the limitations of the Special Act on house Fraud, which defines victims narrowly as tenants, and the Housing Lease Protection Act, which does not extend protection to vulnerable name-holders. Furthermore, the absence of data linkage among welfare agencies, local governments, and guarantee institutions prevented early detection of suspicious transactions. In response, this study proposes the introduction of pre-contract risk filters, more rigorous guarantee insurance screening, expansion of explanatory obligations for real estate agents, establishment of an integrated supervisory framework connecting welfare, housing, and guarantee institutions, and inclusion of vulnerable name-holders under legal protection. By redefining house fraud as a complex crime situated at the intersection of institutional, social, and market dynamics, this study emphasizes the need for a protection-oriented policy response for socially vulnerable populations.