등록문화유산 지정이 지역상권에 미치는 영향분석 - 목포 근대역사문화공간의 시·공간효과를 중심으로

The Impact of Registered Cultural Heritage Designation on Local Commercial District : Evidence from the Mokpo Modern Historical and Cultural District

이 연구는 2018년 도입된 선(線)ㆍ면(面) 단위 등록문화유산 지정이 지역상권에 미치는 시ㆍ공간적 효과를 실증적으로 규명하는 데 목적이 있다. 이를 위해 목포 근대역사문화공간을 대상으로 2016년부터 2020년까지의 부동산 실거래가 데이터를 활용하여 이중차분법(DID) 분석하였다. 분석의 신뢰성 확보하기 위해 다중공선성을 검토하여 입지특성 변수를 선별하였으며, 평행추세 가정 검증 후 DID 분석과 반경별 버퍼(Buffer) 분석을 수행하였다. 분석결과 첫째, 용도지역별 분석에서 상업지역의 상승률(49.74%)이 주거지역 상승률(16.02%)을 크게 상회하였다. 이는 등록문화유산 지정이 보존 규제가 아닌 지역상권 활성화를 위한 긍정적 투자 신호로 수용되었음을 시사한다. 둘째, 지정 이후 처치군 거래가격이 대조군 대비 약 29.3만원/㎡의 유의미한 상대적 상승효과가 나타났다. 다만, 등록이후 관측된 가격상승과 거래량 감소는 자산가치 상승 기대에 따른 공급 제한 효과가 작용한 것으로 해석된다. 셋째, 공간적 파급효과는 반경 500~800m 범위에서 가장 유의하게 나타났으며, 1500m 이후 효과가 사라지는 거리감쇄 패턴을 통해 정책 영향력의 공간적 임계범위를 확인하였다. 이 연구는 문화유산 보존 정책이 자산가치 상승이라는 경제적 유인을 제공함으로써 보존과 개발의 대립 구도를 해소하고 소유자의 자발적 참여를 유도할 수 있는 정책적 함의를 제공한다. 다만, 타 정책과의 혼재에 따른 내생성 한계와 급격한 지가 상승으로 인한 젠트리피케이션 우려가 존재하므로, 향후 정책의 지속가능성을 위해 지역 공동체와의 상생 방안이 병행될 필요가 있다.

This study empirically examines the temporal and spatial effects of the 2018 registered cultural heritage designation on local commercial districts. Focusing on Mokpo, the study applied the DID methodology using actual transaction data (2016–2020). Key findings are: First, commercial area growth (49.74%) significantly outperformed residential areas (16.02%), acting as a positive investment signal. Second, transaction prices in the treatment area rose by approximately 293,000 KRW/㎡. However, a concurrent decrease in transaction volume suggests a ‘supply constraint’ driven by appreciation expectations. Third, the spatial spillover was most significant within a 500–800m radius but dissipated beyond 1,500m, identifying a clear ‘distance decay’ pattern and spatial threshold. The results demonstrate that conservation policies can resolve conflicts between preservation and development through economic incentives. While exogenous shocks were controlled, limitations regarding endogeneity are noted. For long-term sustainability, community-based win-win strategies and monitoring frameworks are essential.