MST기법을 통한 토지시장의 지역별 네트워크 구조 비교 분석

Comparative Analysis of Regional Network Structure of Land Markets Using MST Technique

본 연구는 2005년 1월부터 2025년 12월의 기간 동안 전국의 토지시장을 서울, 인천경기, 광역시권, 지방의 4개 하위시장으로 구분한 후 MST기법을 적용하여 토지시장의 네트워크 구조를 정태적, 동태적 관점에서 비교 분석하였다. 정태적 네크워크 구조에 대한 분석 결과 4개 하위시장의 네트워크 구조는 주식시장과는 다른 집중성이 약한 형태로 유사성을 지니며, 수도권 토지시장의 네트워크를 기준으로 서울 금천구가 네트워크의 중심으로 도출되었고 서울 강남3구는 네트워크의 최외곽에 위치하는 것으로 나타났다. 그리고 수도권 토지시장은 7개의 하위시장으로 분할되었다. 네트워크의 동태적 구조에 대한 분석 결과 시간의 흐름에 따라 하위시장의 네트워크 구조가 끊임없이 변화하나, 변화 양상은 지역별로 상이한 것으로 나타났으며, 평균 초거리의 차이 여부에 대해 KW 검정과 Dunn’s Test를 통한 사후 분석 결과 서울은 모든 지역과 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 분석되었다. 그리고 4개 하위시장 모두에서 2008년 12월과 2022년 12월을 기점으로 평균 초거리가 극적으로 단축되는 현상을 보였다. 이러한 평균 초거리의 응집현상은 주식시장의 블랙 먼데이 효과가 토지시장에도 나타나며, 시장이 폭락할 때 자산 간의 강한 상관성이 발생하여 군집행동이 나타남을 시사한다.

This study divided the national land market into four submarkets—Seoul, Incheon-Gyeonggi, metropolitan cities, and local areas—from January 2005 to December 2025. Using the MST technique, the study compared and analyzed the network structure of the land market from both static and dynamic perspectives. The static network structure analysis revealed that the network structure of the four submarkets, unlike the stock market, exhibits a weaker degree of concentration. Based on the metropolitan land market network, Geumcheon-gu in Seoul was identified as the center of the network, while the three Gangnam districts in Seoul were located at the outermost edge. The metropolitan land market was further divided into seven submarkets. The dynamic network structure analysis revealed that the network structure of the submarkets constantly changes over time, but the pattern of change varies by region. Post-hoc analysis using the KW test and Dunn's test to determine whether there were differences in average hyper-distances revealed that Seoul exhibited statistically significant differences from all other regions. And across all four submarkets, the average initial distance has dramatically shortened since December 2008 and December 2022. This agglomeration of average hyperdistances suggests that the Black Monday effect in the stock market is also present in the land market, and that strong correlations between assets during market crashes lead to herding behavior.