지분 공유형 주거금융과 고부채 가구의 잠재적 재무개선 효과

Potential Financial Improvement Effects of Equity-Sharing Housing Finance for Highly Indebted Households

본 연구는 토큰증권(STO) 인프라를 매개로 주택담보대출의 일부를 자본시장 지분으로 전환하는 부채의 자본화(Debt-to-Equity Swap) 기반 지분공유형 주거금융 모델을 제안한다. 아울러 국토교통부 주거실태조사 마이크로데이터를 활용하여 그 잠재적 재무개선 효과를 시나리오 분석을 통해 정량적으로 추정하였다. 제안하는 모델 구조와 공공기관의 역할 분담은 저자가 설정한 가상의 정책모형이다. 본 모델은 주거 자산의 지분권과 사용권을 구조적으로 분리하여, 실거주자가 주택을 처분하지 않고도 자산 유동성을 확보하고 고정적인 원리금 상환 부담을 가변적인 지분사용료 체계로 전환할 수 있도록 설계하였다. 분석 대상은 서울 지역 DSR 30% 이상 부채 고위험ㆍ잠재적 한계가구(표본 2,343가구 중 275가구, 11.7%)로 설정하였으며, 한계 위험 완화형(시나리오1, 부채-지분전환율 42.4%)과 평균 부담 수렴형(시나리오2, 부채-지분전환율 69.4%)의 두 가지 정책 시나리오를 적용하였다. 분석 결과, 시나리오1과 시나리오2 적용 시 정책 분석대상인 DSR 30% 이상 가구 중 47.6%, 61.7%가 DSR 30% 미만 구간으로 이행하는 거시건전성 개선 가능성이 나타났으며, 월평균 가처분소득은 각각 45만 원, 73만 원 개선되어 상환 부담이 큰 가구일수록 개선율이 확대되는 효과가 나타났다. 아울러 주택가격 20% 하락의 시나리오에서도 LTV가 기존 27.2%에서 시나리오2 적용 시 8.3%로 관리되었고, 투자자와의 손실 공유를 통한 순자산 감소율 일부 완화 효과도 확인되었다. 본 연구는 가계에 집중되던 부동산 하방 리스크를 자본시장으로 구조적으로 분산하는 정책 수단으로서 지분공유형 주거금융의 잠재적 유효성을 명시된 전제 하의 조건부 시나리오 분석을 통해 제시하였다는 점에서 학술적ㆍ정책적 의의를 갖는다.

This study proposes an equity-sharing housing finance model that converts mortgage debt into capital-market equity via a security token offering (STO), mitigating liquidity crises faced by highly leveraged owner-occupiers during housing price downturns. Using household microdata from the Korea Housing Survey, the study estimates through scenario analysis the potential effects of this hypothetical policy design, which is not an existing or confirmed scheme. The model separates the equity and use rights of housing assets, letting owners secure liquidity without selling their homes and convert fixed debt repayments into a variable equity usage fee. Targeting high-debt Seoul households with a Debt Service Ratio (DSR) of 30% or higher (275 of 2,343 sampled households, 11.7%), two policy scenarios—a 42.4% and a 69.4% debt-to-equity conversion—move 47.6% and 61.7% of these high-debt households below the 30% DSR threshold and raise monthly disposable income by KRW 450,000 and 730,000, with the largest relative gains for the most burdened households. Under a 20% price decline, post-shock loan-to-value is contained at 8.3% under Scenario 2, versus 27.2% without the model, as the converted mortgage principal is retired. The findings suggest that, under the stated assumptions, equity-sharing housing finance could redistribute downside real estate risk from households into the capital market.