서울시 노후·저층주택 밀집지역 유형별 특성에 관한 연구

A Study on the Typological Characteristics of Deteriorated Low-rise Residential Areas in Seoul

행정동 단위에서 주거지의 유형화를 시도하는 등 실제 노후· 저층주택이 밀집한 지역을 도출하여 현황에 따른 유형별 특성을도출하거나 인구·사회적인 현황에 대한 연구는 미흡한데, 실제주거지 정비의 패러다임이 물리적인 환경 위주에서 사회·경제적환경의 정비를 포함하는 포괄적인 방식으로 변화(김우락·구자훈, 2011)하고 있으므로 대상지의 전반적인 현황을 비교분석하기 위해서는 물리적 특성과 더불어 인구·사회·경제 등 다양한 특성을고려해야 한다. 더하여 노후·저층주거지를 대상으로 하는 정비사업이 해제되는 지역의 경우 건축물과 기반시설의 노후화로 지역쇠퇴가 가속화되며(이자은, 2020) 이 중 과반이 넘는 지역은 관리방안조차 마련되지 못한 채 방치되어(장남종 외, 2018) 정비사업소외지역의 열악한 주거환경에 대한 문제가 지속되므로 이에 대한 관리방안 수립이 시급한 실정이다. 따라서 본 연구의 목적은 정비(예정)구역에서 소외된 노후·저층주택 밀집지역을 대상으로 물리적 특성뿐만 아니라 사회적·경제적 특성을 고려한 유형을 도출하고, 유형 간 특성의 차이를 비교분석하여 향후 노후·저층주거지의 주거환경 개선을 위한 정책적 시사점을 도출하는 것이다.

Though a number of policies aim to improve the physical environment of deteriorated low-rise residential areas, most of them do not adequately consider the characteristics of residential areas because they are only considering limited indicators, such as the count and ratio of old housing lots. Thus, the purpose of this research is to determine the deteriorated low-rise residential areas located in Seoul utilizing a 10,000 m2 hexagon grid density analysis and examine their types and typological characteristics utilizing the determinants of deteriorated low-rise residential areas. As a result, there are 294 grids in which deteriorated low-rise residential areas in Seoul belong, which are distributed mainly in the southwest and northeast regions, and they were classified into four types by 21 indicators divided into physical, population, household, economic, building-related, and characteristics of location area. The types of deteriorated low-rise residential areas are as follows: “A Densely populated area for the elderly with poor accessibility to transportation node” mainly distributed in the southwestern region, “a Densely populated area for the young tenant with poor accessibility to transportation node” located near the university, “a Mixed-use area around the station area” with many businesses and workers, and “overpopulated areas with a low proportion of small houses.” Through the analysis of individual target sites, the difference in characteristics according to each type is revealed. This study provides implications for the establishment of differentiated planning directions and urban management plans that meet the characteristics of each type in the future.