Article 23 of the Constitution of South Korea guarantees private property rights of all citizens, and goes on to provide that condemnation of property rights for public use shall be governed by law and upon payment of just compensation therefor, and Article 29 of the Constitution of Japan does as well. The taking of property presupposes four requirements for serious but vain attempts to reach amicable agreements with landowner, for a public use, by statutes and under payment of just compensation. In japan the limits placed on the exercise of eminent domain are defined in the regulation(Cabinet Order enacted) and statutes that created them, but Korea has any regulation not to affect the essential substances of private property. Japanese Land Expropriation Act(JLWA) governing condemnation proceedings requires a variety of notices and hearings for the landowner. but Korean Public Land Aquisition and Compensation Act(KPLACA) does. But in Korea public use requirement of the Constitution is made null and void by compulsory provisions of every statute that ought to be taken for the contemplated project, and those provisions give him or her a naked grant of authority to determine a contemplated project to take lands needed denying applying a strict public use test of the Constitution"s requirement. In Japan the basis of valuing personal property taken by eminent domain for purposes of computing just compensation shall invariably be the amount based on current value(fair market value), meanwhile in Korea the amount of compensation be based on the officially assessed land price as just compensation which might violate the principle of private autonomy, and development gains shall be excluded from just compensation for the land taken by the Constitutional Court.
우리 수용제도의 근본문제를 파악하고자 ‘수용의 허용요건’에 대하여 일본의 제도와 비교검토를 하였다. 일본에서는 소유자의 재산권보장차원에서 임의취득보장규정(정부지침)과 공익성 판단기능으로서의 사업인정제도를 두고 있고, 수용대상이 되는 시설 또는 사업을 개별입법에 의한 구체적․개별적 시설로 규정하고 다시 토지수용법에 규정하여 공익성 판단(사업인정)을 받도록 제도화되어 있으며, 또한 정당한 보상에 대하여는 법률과 시행령에서 명확히 규정하고 있으며 ‘정당한 보상의 수준’에 대한 최고재판소 판례가 형성되어 있다. 이에 비해 우리나라는 개발편의위주로 개별법률들을 제․개정함에 따라 소유자의 재산권보장제도가 형해화되고 있음은 물론, 하위의 법률규정에 의하여 헌법상 공공필요규정도 사문화되었고, 부족토지의 공급을 전면수용방식으로 공급토록 함으로써 침해의 최소성, 수용의 최후수단성 등에 반하며 법치국가원리상 요청되는 법률주의 및 명확성원칙 등에 위반되며, 정당한 보상에 대하여는 사적자치권․재산권보장제도와 부합하지 아니하는 용도지역 변경전의 공시지가로 보상토록 하고 있고, 헌법재판소가 정당한 보상을 왜곡시킴으로써 사업시행자에 의해서 소유자의 정당한 보상이 편취 또는 착복당하고 있음도 알 수 있었다. 이러한 문제의 근본적인 원인은 정부의 헌법경시 내지 무시와 통법부로 전락한 입법자의 입법권의 남용이 빚어낸 위헌적 개별법률들에 근거하며, 또한 이러한 행정권과 입법권의 남용에 대하여 권력분립의 원리에 따른 사법권에 의한 억제와 균형이 제대로 기능하지 아니함으로써 빚어진 결과라는 것을 알 수 있었다.
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