소비자의 주택가치 전망이 가격 및 거래에 미치는 영향

The Effect of the Consumers" Housing Value Expectation on the Prices and Trade Volume in the Seoul Metropolitan Region

The purpose of this study is to analyze the relation between the consumers" housing value prospects, housing prices and trade volume, and also the effects of the consumers" prospects on housing prices and trade volume. Recently it has been argued that the consumers" expectations can have influence on the housing market, however it is extremely rare to find research on the relation between the consumers" prospects and important factors of the housing market. Thus this study analyzed the Seoul Metropolitan area(Seoul, Incheon and Gyeonggi) where the recession of the housing market has been prolonged. The main results of the analysis are as follows: First, the consumers" prospect in Gyeonggi was only statistically significant in causal relations with housing prices. Second, the metropolitan area showed statistically significant causal relations with trade volume. In addition, the consumers" expectations had a positive(+) influence on trade volume. The result indicates the home buyers" positive prospects of housing market increases the trade volume. The better the home buyers" outlook on the real estate market, the higher the market activity.

최근 수도권 주택시장은 장기간 침체가 지속되고 있다. 서울지역 주택가격은 글로벌 금융위기 이후 급락한 이후 2009년 소폭 반등하였지만, 2010년부터는 지속적인 하락세를 보이고 있다. 주택가격 하락과 함께 주택거래도 감소하고 있는데, 서울의 주택 거래량은 2011년 11월부터 하락하여 2012년 9월 기준 전년동월 대비 47.5% 하락하면서 하락폭이 커지고 있다. 시장참여자들의 소극적인 매매참여와 관망이 이어지면서 가격 하락과 거래 위축이 지속되고 있는 것이다. 이에 많은 시장참여자들은 주택가격이나 가치의 하락 기대 심리가 추가적인 가격하락과 거래 위축으로 이어지지 않을지 우려하고 있다. 이처럼 주택시장에서 수요자의 구매심리 위축이 시장에 영향을 줄 수 있다는 주장이 제기되면서 주택시장 참여자의 심리와 주택시장 주요 지표(가격)간의 관계를 다룬 연구가 진행되고 있다(정의철, 2010). 그러나 이 같은 연구는 극히 제한적으로 이루어지고 있으며, 주로 주택시장에서 가격전망을 위한 심리지표의 예측성을 규명하고자 하였다. 선행 연구 중에서 소비자심리가 주택매매가격에 미치는 영향을 분석한 연구가 있기는 하지만, 대체로 주택가격이 상승하던 시기에 이루어져 가격이 하락하는 시기를 대상으로 분석하고 시사점을 모색할 필요가 있다. 또한 소비자의 관점보다는 사업체(건설업자 또는 부동산중개업자)를 대상으로 한 지수를 사용하여 분석한 연구가 주를 이루어 소비자 전망에 중점을 둔 본 연구와 차이가 있다. 본 연구에서는 주택시장에서 소비자 전망과 주택가격이나 거래간의 관계가 있는지, 관련이 있다면 어떠한 영향을 미치고 있는지 분석하여 시사점을 마련하고자 한다. 이 같은 연구목적을 달성하기 위해 연구의 범위를 다음과 같이 정하였다. 지역적 범위는 최근 주택시장 위축이 장기화 된 수도권 지역을 대상으로 정하였다. 그리고 지역별 소비자의 가치전망이 광역자치단체를 기준으로 제공되고 있다는 점에서 서울, 인천, 경기도로 구분하여 분석하였다. 분석기간은 주택에 대한 소비자의 가치전망지수를 확인할 수 있는 시점이 2009년 4월부터라는 점을 감안하여 2009년 4월부터 2012년 9월까지 총 42개월이다. 내용적 범위로 소비자 심리측면에서의 가치전망과 주택가격 및 주택거래간의 관계, 소비자의 가치전망이 가격이나 거래에 미치는 영향을 검토하는 데 중점을 두었다. 소비자 가치전망과 가격, 거래와의 관계는 그랜저 인과분석(Granger causality test)을, 소비자 가치전망의 영향은 충격반응 분석과 분산분해 분석 결과를 종합하여 시사점을 제시하였다.