외국자본의 서울 오피스빌딩 투자에 대한 입지적 선호요인 연구

A Study on Locational Preference Factors of Foreign Capital for Seoul Office Building Investment

Since real estate market was opened up in 1999, an inflow of foreign capital has been steadily increased. There is only a few research, even though the necesssity of studies about the office investment of foreign capital has been required. The papers, if any, are little reflected on locational characteristics of Seoul office buildings in the view of investment. The purpose of this study is to identify the foreign investers" preference characteristics for Seoul office building. This paper uses 295 sales data in Seoul office market from 1998 to 2007, which are comprised of structure, location, and investment factors of office building. Two analysis models are built by these data set: one is logistic regression model and the other is decision tree model. The results show that foreign investors have more focused on the locational factors of buildings.

서울의 오피스시장은 외환위기 이후 기업들이 경제위기를 극복하고자 보유한 부동산을 매각을 하면서부터 새로운 국면을 맞는다. 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위한 방안으로 정부는 외국인 투자유치를 위해 1999년 국내 부동산시장을 외국에 개방하였다. 이후 국내 오피스시장은 외국인투자촉진법과 같은 투자촉진제도로 인하여 외국 국적을 가진 개인이나 법인(이하 외국자본)의 국내 오피스시장 유입이 증가하였다. 이러한 외국자본의 유입을 촉진시키기 위하여 구조조정대상인 부동산을 매입하는 주체가 외국자본일 경우, 취득세 및 등록세가 면제가 되고, 자산담보부증권(ABS)을 발행하는 형태로 되팔아 양도관련 세금도 감면하는 혜택도 주었다. 그리고 외국자본은 높은 신용도를 바탕으로 국내금융기관에서 많은 액수의 자금을 대출받아 오피스빌딩을 헐값에 매입하고 높은 가격으로 되팔아 막대한 양도차익을 얻기도 하였다. 이와 같은 외국자본의 유입과 투자행태에 대해 서울 도심의 대형 오피스빌딩 현황 등과 같은 단순 통계 및 도표에 의한 분석은 있으나 오피스자료의 부족으로 다양한 실증연구는 미미한 수준이었다. 일부 존재하는 연구들은 빌딩들의 물리적인 특성과 투자행태에 대한 것으로 입지적인 측면의 연구는 거의 찾아볼 수 없다. 본 연구는 서울시 오피스빌딩의 매매사례 자료를 이용하여 국내자본과 외국자본이 매입한 오피스빌딩들을 구분하고 외국자본이 선호하는 오피스빌딩들의 특성을 비교하여 분석한다. 이를 통해 외국자본이 투자대상을 결정함에 있어 중시하는 입지적 특성요인을 확인하고 국내 오피스빌딩 투자 시 선호하는 요인을 파악하고자 함이 본 연구의 목적이다.