모기지거래에 대한 미국 금융감독기관의 규제⋅감독상의 제문제 : 연방금융감독기관을 중심으로

미국의 서브프라임 모기지(Subprime Mortgage)는 대출자의 신용점수가 낮거나 상환능력이 떨어져 이른바 일반적인 프라임 모기지론을 신청할 수 없는 자들을 대상으 로 신용위험을 반영한 일정한 가산 금리와 추가적인 상환조건들을 가미하여 주택구 입자금을 제공하는 장기주택담보대출을 의미한다.1) 이러한 서브프라임 시장은 1980년대 말 이후 미국 내 중산층의 주택 보유가 정점에 이른 상황에서 포화된 프 라임 시장을 대체하는 신흥시장으로 각광 받으면서, 주로 저소득층이나 소수인종 등 취약 계층의 주택보급을 확대하기 위한 목적에서 발전하기 시작했다. 특히 서브프라 임 모기지는 담보비율이나 지불능력, 연체 가능성 등 다양한 신용위험을 차별화해 금리가 산정된다는 점에서 시장의 평가가 어느 정도 반영될 수 있는 진정한 의미의 이른바 ‘가격할당(Price Rationing)’2)방식의 대출이라는 점에서 일종의 ‘신용할당 (Credit Rationing)’에 입각한 종래의 모기지 여신에 비해 투자자들의 호평을 받았으 며, 2000년대의 미국 부동산 경기 활성화와 맞물리면서 급속하게 성장하였다.3) 그 러나 서브프라임 모기지 시장의 성장은 이른바 저소득 취약계층의 주택보유를 촉진 했다는 점에서 긍정적인 평가를 받을 수 있지만, 초저금리에 따른 풍부한 유동성 및 다양한 증권화 기술의 발달에 힘입어 규제완화로 인한 규제의 공백과 감독기관의 방 치 속에서 대출기준이 느슨해지고 이해관계자들의 도덕적 해이가 확산되면서 무분 별한 대출과 차입이 일반화 되었다. 그 결과 서브프라임 모기지 대출은 급속히 부실 화 되었고, 금번 금융위기 촉발의 직접적인 배경으로 작용하였다.연방국가인 미국의 경우, 전통적으로 상업은행 및 금융회사의 영업행위에 대한 규 제 법률과 감독기관이 연방과 각 주로 분산되어 있는 이중적인 금융규제시스템(Dual Banking Regulation)을 특징으로 하고 있다.4) 또한 규제방식도 금융기관의 종 류나 거래의 유형에 따른 개별 규제를 택하고 있어서, 대체로 사회적 비난가능성이 높은 약탈적 대출규제(Regulation of Predatory Lending)5)에 대해 제한적으로 이루 어지고 있다. 따라서 이 글은 서브프라임 부실화가 급속히 진행되는 동안 이중적인 금융시스템 하에서 미국 소비자신용법제가 어떻게 기능하였으며, 모기지 금융시장 에 대한 금융감독기관의 역할은 무엇이었는지 살펴